Развод, ЧС, война, долги, чужая стройка: в каких случаях казахстанцев могут выселить из жилища
Фото: Zakon.kz
Человек в Казахстане может законно проживать в жилище на одном из четырех оснований. Либо он – собственник дома или квартиры. Либо член семьи собственника. Либо нанимает это жилье. Либо жилище предоставило государство.
А значит, и законное выселение людей возможно лишь тогда, когда отпадает основание, которое применимо в данном случае. Итак, разбираемся в правилах выселения.
Аварийная ситуация, реквизиция, конфискация
Самый распространенный случай при рыночной экономике – выселение из жилого помещения в связи с тем, что хозяин недвижимости перестал быть хозяином. В пункте 1 статьи 29 Закона РК "О жилищных отношениях" приведен исчерпывающий список оснований для принудительного прекращения права собственности на жилище. Оно допускается в случаях:
- обращения взыскания на жилище вместе с земельным участком по долгам собственника;
- реквизиции;
- конфискации;
- принудительного отчуждения земельного участка, на котором расположен дом, для государственных нужд;
- сноса аварийного многоквартирного жилого дома.
Для справки: реквизиция – это изъятие имущества (с выплатой стоимости) во время разнообразных чрезвычайных обстоятельств: войн, эпидемий, стихийных бедствий и т.п.; конфискация – санкция за совершение правонарушения. Если жилье было реквизировано, собственнику на его выбор либо выплачивается компенсация, либо предоставляется благоустроенное жилище в собственность. Впрочем, если ему так дорого реквизированное жилище, он может отказаться от каких бы то ни было компенсаций, и тогда оно должно быть возвращено после прекращения чрезвычайных ситуаций с выплатой всех убытков (пункт 2 статьи 29 Закона).
Со сносом аварийного дома тоже все понятно. В этом случае собственнику предоставляется жилище государством, но, заметьте, не в собственность, а в пользование. Тогда как аварийное жилище он отдает в коммунальную собственность (пункты 1 и 1-1 статьи 67 Закона).
А вот госнужды и долги требуют более подробного комментария.
Денежная компенсация, другое жилище или суд
Собственники могут лишить жилища "в связи с принудительным отчуждением земельного участка, на котором расположен дом, для государственных нужд" (пп.4) пункта 1 статьи 29 Закона РК "О жилищных отношениях"). То есть продать землю с жилищем вновь пришедшим застройщикам.
Вопрос в том, когда применима цитируемая норма. Когда на самом деле есть эти "государственные нужды"? А когда застройщики блефуют?
Определить это непросто. Формально на этот счет есть правило, зафиксированное в пункте 5 статьи 84 Земельного кодекса РК:
"Не может быть признано принудительным отчуждением земельного участка для государственных нужд любое отчуждение, преследующее коммерческие цели и цели удовлетворения негосударственных интересов, либо иное отчуждение, не вытекающее из целей осуществления государственных функций и не преследующее общественно значимые цели".
Казалось бы, все ясно. Если школа, парк, дорожная развязка и любой другой инфраструктурный объект – это государственные нужды. Если ЖК или ТРЦ – очевидные коммерческие интересы. Но не все так просто. Если построить не только ЖК, но в придачу еще и школу, это будет называться реновацией жилищного фонда. А значит, подпадать под пункт 2 статьи 84 Земельного кодекса РК, который в числе государственных нужд называет исполнение генеральных планов населенных пунктов.
Как бы там ни было, закон предлагает прежнему собственнику три варианта действий - причем на его выбор, что важно! Либо взять деньгами за сам дом и участок, включая возмещение убытков, либо получить в собственность новый дом или квартиру (пп.1) и 2) пункта 2 статьи 29 Закона РК "О жилищных отношениях").
Но есть еще одна возможность – не согласиться. Даже при государственных нуждах в земельном участке принудительное прекращение собственности допускается законодателем в исключительных случаях. "Под исключительными случаями понимается отсутствие иного способа удовлетворения государственных нужд" (пункт 1-1 статьи 84 ЗК).
Отсутствие такой альтернативы, если собственник не согласен отчуждать имущество, выявляет суд. Подробности того, какие здесь могут быть варианты, читатель узнает, если перейдет по ссылке.
Человек должен понимать, если должен
Кроме того, человека могут выселить, если он задолжал, и судом обращено взыскание на его собственность, в частности, жилище, в котором он проживает (пп.1) пункта 1 статьи 29 Закона РК "О жилищных отношениях"). Как и в случае с конфискацией, в данном случае ему (как и всем прочим проживающем в доме) не предоставляют новое жилище. Правда, пунктом 3-1 статьи 29 установлен "отопительный мораторий", то есть запрет на выселение в отопительный период.
Как правило, отопительный период начинается при установившейся среднесуточной температуре наружного воздуха +10°С и ниже в течение пяти суток. И аналогично заканчивается при устойчивой среднесуточной температуре наружного воздуха плюс 10°С и выше в течение пяти календарных дней.
Однако "отопительный мораторий" касается не всех, а лишь в отношении единственного жилища социально уязвимых слоев населения. Перечень последних дан в статье 68 Закона.
Правила выселения из квартиры не собственников жилища
Если же человек не является собственником жилища, то выселить его может хозяин. Например, семья снимает квартиру у частного лица. Отношения между ними регулируются статьями Главы 4 Закона РК "О жилищных отношениях". Хотя и сроки, и прочие условия могут быть обозначены в договоре найма, но общее правило (пункт 3 статьи 25) таково: собственник может выселить нанимателей по окончанию срока договора и без предоставления, разумеется, другого жилья. Ну, либо при наличии уважительной причины: несоблюдение условий арендаторами, нарушение правил проживания (перечисленных в статье 107 Закона) или наличие уважительных непредвиденных обстоятельств у наймодателя.
Часто бывает, что люди живут на правах членов семьи собственника. Ими признаются постоянно совместно проживающие супруги и их дети. Но могут быть и другие, сказано в статье 21 Закона. Однако, как следует из пункта 1 статьи 22, в случае прекращения семейных отношений с собственником бывшие члены семьи могут пользоваться жилищем на правах нанимателя без указания срока найма. Права эти, впрочем, не сильно отличаются от птичьих. Поскольку такой бессрочный договор хозяин вправе расторгнуть в любое время, предупредив за месяц (если живет в доме) или три (если нет) - статьи 24 и 25.
Наконец, выселение из помещения возможно, когда собственником является государство, которое ранее предоставило жилище из госфонда – список тех, кто имеет на это право, приводится в пункте 1 статьи 67 Закона РК "О жилищных отношениях": ветераны ВОВ, дети-сироты и без попечения; многодетные матери и семьи; социально уязвимые слои населения, госслужащие и бюджетники, военные, космонавты и кандидаты в оные, сотрудники спецслужб и депутаты. А также граждане РК, единственное жилище которых признано аварийным, впрочем, о них мы уже говорили.
Так вот, всех их также можно выселить, если они систематически разрушают или портят жилище, в течение полугода не вносят оплату без уважительных причин, нарушая правила общежития, делают невыносимым проживание других и т.д. Все основания выселения за нарушение правил проживания приведены в уже упоминаемой статье 107, включая приобретение жильцами иного жилища на праве собственности.
