#Все о теннисе
Жили-были, но снесли их: что делать, если кому-то нужна земля под вашим домом
Фото: Zakon.kz
Скажем так, законность не всегда очевидна. В пункте 1 статьи 29 Закона РК "О жилищных отношениях" приведен исчерпывающий список оснований для принудительного прекращения права собственности на жилище. Оно допускается в случаях:
- обращения взыскания на жилище вместе с земельным участком по долгам собственника;
- реквизиции;
- конфискации;
- принудительного отчуждения земельного участка, на котором расположен дом, для государственных нужд;
- сноса аварийного многоквартирного жилого дома.
Для справки: реквизиция – это изъятие имущества (с выплатой стоимости) во время разнообразных чрезвычайных обстоятельств: войн, эпидемий, стихийных бедствий и т.п.; конфискация – санкция за совершение правонарушения.
Любопытно, кстати, что в перечне оснований для принудительного прекращения права собственности (не только на жилище, а вообще на любое имущество, список дан в пункте 2 статьи 249 Гражданского кодекса) минувшим летом появилось еще одно. Речь идет об обращении в доход государства незаконно приобретенных активов в соответствии законом, принятым 12.07.2023. Но при этом аналогичное основание почему-то не внесено в Закон РК "О жилищных отношениях". Значит ли это, что если незаконным активом является жилище, то есть отдельная жилая единица, будь то индивидуальный дом или квартира, предназначенная и используемая для постоянного проживания (пп.28) статьи 2 Закона), то его в доход государства обратить нельзя? Вопрос открытый.
Однако вернемся к основанию, которому посвящена статья.
Государственные нужды или коммерческие интересы
Итак, жили-были некие собственники в своем доме или даже квартире многоквартирного дома. И вот приходят к ним представители застройщиков и говорят, что теперь на этом месте будет построен новый жилищный комплекс. Или возведут торгово-развлекательный центр. Или пробьют дорожную развязку, наведут мост, соорудят канализационные очистные сооружения.
А потому прежние хозяева должны освободить место. Нравится или нравится, а выселяться придется. На языке закона – "в связи с принудительным отчуждением земельного участка, на котором расположен дом, для государственных нужд" (пп. 4) пункта 1 статьи 29 Закона РК "О жилищных отношениях"). То есть продать землю с жилищем вновь пришедшим.
Вопрос в том, когда применима цитируемая норма. Когда на самом деле есть эти "государственные нужды"? А когда застройщики блефуют?
Определить это непросто. Формально на этот счет есть правило, зафиксированное в пункте 5 статьи 84 Земельного кодекса РК:
"Не может быть признано принудительным отчуждением земельного участка для государственных нужд любое отчуждение, преследующее коммерческие цели и цели удовлетворения негосударственных интересов, либо иное отчуждение, не вытекающее из целей осуществления государственных функций и не преследующее общественно значимые цели".
Казалось бы, все ясно. Если школа, парк, дорожная развязка и любой другой инфраструктурный объект – это государственные нужды. Если ЖК или ТРЦ – очевидные коммерческие интересы. В первом случае придется смириться с неизбежным и сосредоточиться на том, чтобы выгоднее продать земельный участок. Во втором – если желаете, можете торговаться, как на базаре, а нет – так посоветовать проходить мимо.
Но не все так однозначно, причем в обоих случаях.
Если землю принуждают отчуждать в связи с государственными нуждами
Закон предлагает прежнему собственнику три варианта действий. Либо взять деньгами за сам дом и участок, включая возмещение убытков, либо получить в собственность новый дом или квартиру (пп.1) и 2) пункта 2 статьи 29 Закона РК "О жилищных отношениях").
Но есть еще одна возможность – не согласиться. Выше мы сказали о неизбежности, но это не вполне точное слово. На самом деле, даже при государственных нуждах в земельном участке принудительное прекращение собственности допускается законодателем только в исключительных случаях.
"Под исключительными случаями понимается отсутствие иного способа удовлетворения государственных нужд". Пункт 1-1 статьи 84 ЗК).
Отсутствие такой альтернативы, если собственник не согласен отчуждать имущество, выявляет суд. И, конечно, судебное решение не может быть заранее известным, оно зависит от обстоятельств дела. В любом случае, согласно Конституции, человек не может быть лишен жилища иначе как по решению суда. Причем собственнику не надо самому подавать иск. В случае его нежелания продавать дом и землю, в суд с иском о принудительном отчуждении земельного участка для государственных нужд обращается местный исполнительный орган. Сроки и порядок определены в статье 88 ЗК: иск предъявляется по истечении 3 месяцев со дня уведомления собственника, дело рассматриваются в месячный срок со дня окончания подготовки дела к судебному разбирательству.
Другое дело, что практика накладывает свои условия.
Если речь идет, например, о строительстве новых канализационных очистных сооружений (КОС) на месте жилых домов, то суд может запросто решить, что КОС допустимо построить и в другом месте, менее подходящем в инженерном плане, но не столь обременительном в финансовом отношении. Просто потому, что заказчиком работ является акимат, а значит, платить людям компенсацию придется из бюджета.
Если же стройку затеяла частная компания, это совсем другое дело. Казалось бы, правда, как могут сочетаться государственные нужды и частный капитал? Но, как мы покажем ниже, могут. И вполне законно.
Если нет уверенности в том, что отчуждение земли связано с государственными нуждами
Когда вместо индивидуальных домов или, предположим, стареньких двухэтажек застройщики намерены возвести новый ЖК или ТРЦ, разумеется, возникает резонный вопрос, а при чем здесь госнужды? Не "путают" ли они свой личный интерес с государственным?
Как это происходит в реальном мире? Некие господа обходят квартиры или дома, сообщают новость и утверждают, что вопрос – решенный, а порой даже называют фамилии людей, которые на самом деле стоят за проектом. Фамилии, что называется, на слуху.
"Заминка", то есть, лишь в том, чтобы договориться о цене. Говорят они – и определяют свой "потолок".
Тут как в любом торге. Это – особое искусство и не предмет данной статьи. Кто-то, может, того лишь и ждал, когда его халупу снесут и дадут взамен благоустроенную квартиру. Другие не согласятся ни на какие условия – и имеют на то полное право. Нас интересует лишь тот случай, когда господа не врут, и строительство нового ЖК – проект, казалось бы, коммерческий – обусловлен, оказывается, действительного государственными нуждами.
Как такое может быть? Очень просто.
Государственными нуждами при принудительном отчуждении земельных участков в исключительных случаях Земельный кодекс РК (пункт 2 статьи 84) называет следующие:
- международные обязательства, вытекающие из международных договоров, ратифицированных РК;
- предоставление земель для нужд обороны и национальной безопасности, особо охраняемых природных территорий, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения, создание и функционирование специальных экономических зон;
- обнаружение и разработка месторождения полезных ископаемых;
- строительство и реконструкцию автомобильных и железных дорог, аэропортов, аэродромов, объектов аэронавигации и авиатехнических центров, объектов железнодорожного транспорта, мостов, метрополитенов, тоннелей, объектов энергетических систем и линий электропередачи, линий связи, объектов, обеспечивающих космическую деятельность, магистральных трубопроводов, инженерно-коммуникационных сетей, объектов нефтеперерабатывающего производства, отнесенных к стратегическим объектам, реализация концессионных проектов, объектов общего пользования населенных пунктов;
- удовлетворение нужд населения в пастбищных угодьях, для выпаса сельскохозяйственных животных личного подворья;
- обеспечение потребности населения в земельных участках для индивидуального жилищного строительства в соответствии с генеральным планом или схемой развития и застройки населенных пунктов;
- исполнение генеральных планов населенных пунктов, а также строительство объектов, предусмотренных документами Системы государственного планирования РК, за счет бюджетных средств и строительство государственных социальных объектов (государственных общеобразовательных школ и дошкольных организаций, больниц и поликлиник).
Собственно, содержание последнего абзаца – и есть ответ: исполнение генеральных планов и Системы государственного планирования. Если построить не только ЖК, но в придачу еще и школу, это будет называться реновацией жилищного фонда, благоустройством жилых территорий, обновлением общественного пространства… В общем, тем, что идеально подходит как под пункт генерального плана того или иного города, так и республиканской системы госпланирования в целом. И, таким образом, подпадает под госнужды.
Пусть даже конкретный дом, в котором вы живете, совсем не в аварийном состоянии. И простоял бы, возможно, дольше, чем вновь построенный на его месте… Тем не менее, так сейчас строят – и в юридическом смысле, и в инженерном.
Однако, несмотря на то, что отчуждение земли наверняка формально вызвано государственными нуждами, это не значит, что следует сразу соглашаться с предложением застройщика. Без компенсации собственник все равно не останется. Но важны детали.
Обычно, чтобы ускорить реализацию проекта и побудить людей не тянуть с продажей участков, застройщик прибегает к следующей схеме. Он предлагает собственникам одну цену, если те согласятся сразу, и другую – значительно ниже, если те не захотят решить дело скоро и мирно, без суда. Мол, получите по суду минимум. Что, разумеется, – блеф: сумму определит суд.
Однако данная стратегия – тоже часть искусства торга и переговоров. Застройщик прибегает к ней, потому что пытается ограничить компенсацию лишь стоимостью земельного участка, поскольку другое его, мол, не интересует. Но, повторимся, собственнику, у которого принудительно отчуждают жилище с землей под ним, должна быть предоставлена денежная компенсация не только земельного участка, но и рыночной стоимости самого жилища, а также возмещение причиненных убытков. (Если собственник выбрал деньги, а не другую квартиру, но выбор именно за ним!)
Из-за этой разницы в "ценообразовании", как правило, и происходят споры. И представляется более перспективным вести их в суде, поскольку в ходе разбирательства застройщик вынужден будет предъявить все документы касательно данного кейса, а собственнику будет гарантировано соблюдение всех его прав (в том числе и возможность апелляции). Однако идти на поводу у покупателя или рисковать, стоя на своем – выбор каждого.
Ранее Zakon.kz опубликовал статью о том, что делать и на что рассчитывать бывшим членам семьи собственника жилища, если тот выселяет их из дома, где они живут.
