Нужно ли оставлять понятие «долевое участие в строительстве» в Казахстане?

Zakon.kz

Новый закон позволит достичь основной цели – увеличение жилищного фонда в стране и обеспечение доступности жилья широким слоям населения.

Казахстан молодое и растущее государство, растет количество населения и молодых семей, обеспечение их жильем является одним из приоритетных направлений развития страны в долгосрочной перспективе. На сегодня существует несколько источников возможности приобретения жилья, а именно: ипотека банков второго уровня, накопительное финансирование через систему Жилстройбанка, арендное жилье, долевое строительство и т.п. Из статистических данных следует, что доля долевого финансирования составляет ориентировочно до 60% в общем объеме коммерческого жилья, вводимого в стране.

Актуален вопрос: «Нужно ли оставлять понятие «долевое участие в строительстве» в Казахстане?»

Само понятие «долевое строительство» жилья возникло в Аргентине в 1980 годах, в период крайней нестабильности финансовой сферы, гиперинфляции, отказа банками в долгосрочном кредитовании и появилась в свет программа «Строительство по справедливости». Специально созданное акционерное общество принимало взносы населения, которые шли на поддержку строительства жилья компанией-застройщиком и покупатели получили возможность расплатиться за жилье в рассрочку вплоть до окончания строительства. Их положительный опыт стал предпосылкой использования данной схемы и в других странах.

Для создания законопроекта в Казахстане был проведен предварительный анализ международного опыта долевого жилищного строительства (Корея, Канада, Великобритания, Италия, Испания, Россия и др.), который показал плюсы и минусы механизмов защиты средств дольщиков. Многие государства, такие как Англия, Канада, Франция, Италия, Испания, Россия и т.д., в разное время столкнулись с проблемами обманутых дольщиков, и в этой связи сейчас в сфере строительства используются механизмы обязательного обеспечения надлежащего исполнения обязательств гарантиями/ обязательного страхования рисков.

Мировой опыт решения проблемы гарантирования долевых вкладов состоит их двух подходов. Один заключается в регулировании отношений между застройщиками и частными страховыми компаниями – это опыт западных стран: США, Японии и большинства европейских стран.

Другой способ – регулирование сектора напрямую государством через создание специализированной организации, принимающей риски незавершения строительства на себя. Наиболее успешным примером второго способа – является опыт Республики Корея, где государство, также как в РК, играет активную направляющую роль и обеспечивает основные механизмы взаимодействия игроков на строительном рынке.

Несмотря на множество рисков связанных с данным механизмов участия населения в строительстве жилья, само долевое строительство жилья обладает рядом преимуществ, главным из которых является более низкая цена, несмотря на сопутствующие огрехи и недостатки, и является немаловажным фактором для решения социальных вопросов в аналогичных странах с переходной экономикой и на фоне активной урбанизации.

Однако ни для кого не секрет череда громких судебных процессов по недобросовестным застройщикам, волнения среди «прогоревших» дольщиков в связи с их «добровольным» обманом.

Если сделать экскурс в историю долевого строительства, то первые «кидки» со стороны застройщики пронеслись в 2006 годы, затем в 2007-2008-2010 годы и практически во всех случаях государство поддержало дольщиков и суммы затрат были немалыми.

Принятые тогда законы улучшили положение, но не дали действенных и эффективных результатов, всегда находились обходные пути и «жертвы-дольщики», то есть решить эту проблему новые законы кардинально не смогли.

Немаловажным является и то, что жадность многих дольщиков также сыграло на руки нечистоплотным застройщикам. Привлекаясь на дешевизну, кратчайшие сроки завершения строительства и на другие выгодные условия предлагаемой сделки, наши граждане добровольно приносили свои деньги сомнительным застройщикам.

С учетом негативных последствий на рынке долевого строительства, руководством страны было дано поручение уделить особое внимание вопросу необходимости создания и всемерного развития системы страхования долевых вкладов и 10 октября 2016 года вступил в силу Закон РК «О долевом участии в жилищном строительстве» по гарантированию долевых вкладов.

Его появление является закономерным следствием попыток власти страны остановить очередные серии обмана в сфере долевого строительства и защитить своих граждан от негативных последствий и способствовать получению ими своих желанных квадратных метров.

В этой связи на базе национального холдинга «Байтерек» создан специальный Фонд гарантирования, с государственной поддержкой, призванный обеспечить защиту прав и законных интересов дольщиков, в том числе путем завершения строительства объекта жилья при наступлении риска незавершения строительства застройщиком.

Введение данного Закона не является 100% гарантом завершения строительства, но вопросы остаются. Кроме того, в стране отсутствует опыт функционирования аналогичного института и несмотря на имеющиеся риски, его принятие определено является позитивным шагом со стороны государства в пользу дольщиков.

Конечная цель Закона – максимальное обеспечение доступности жилья для населения страны через защиту их инвестиции и осуществления контроля за ходом строительства через инжиниринговую компанию.

Успешность в решении данной задачи зависит от принятия каждым участником данного сегмента рынка своей меры и объема ответственности, и, конечно же, нельзя оставаться безучастным и перекладывать всю ответственность на государство, как это практиковалось раньше, до введения нового Закона.

В целом полагаем, что новый Закон позволит достичь основной цели – увеличение жилищного фонда в стране и обеспечение доступности жилья широким слоям населения. Его принятие властями является своевременной мерой и должно способствовать стабильности и эффективности на стройках страны.

На сегодня ведется активная разъяснительная работа и тем гражданам, которые дорожат своими сбережениями, своим спокойствием, хочу порекомендовать, более внимательно предварительно изучить все условия нового Закона, получить качественные консультации, изучить строительный рынок и потом уже сделать осознанный выбор объекта строительства в качестве дольщика.

Фарида Садвокасова – аналитик Казахстанского центра государственно-частного партнерства