Снижение ставок оказалось отложенным
Полгода обсуждалось, что с 1 июля предельная годовая эффективная ставка вознаграждения (ГЭСВ) по ипотеке будет снижена с 25% до 20%. Однако совместное постановление Агентства по регулированию и развитию финансового рынка и Нацбанка, вступившее в силу 1 июля, сохранило действующие условия.
Документ предусматривает, что до 1 января 2027 года предельная ГЭСВ по ипотечным жилищным займам остается на уровне 25%. После этой даты максимальная ставка будет зависеть от коэффициента соотношения суммы займа к стоимости жилья (КЗЗ): до 20% – если кредит не превышает 70% стоимости недвижимости, и до 25% – если этот показатель выше.
Вот точная норма из постановления:
"Установить, что с 1 января 2027 года абзац второй пункта 1 настоящего совместного постановления действует в следующей редакции: "Предельные размеры годовой эффективной ставки вознаграждения по ипотечным жилищным займам устанавливаются в зависимости от порогового значения коэффициента соотношения размера займа к стоимости предмета залога (далее – КЗЗ) в следующих размерах:
- при значении КЗЗ до 0,7 включительно – 20 процентов;
- при значении КЗЗ свыше 0,7 – 25 процентов".
Так что, по словам девелопера, эксперта в сфере строительства и реновации Диляры Сейтнуровой, для заемщиков пока ничего принципиально не изменилось.
"В июле для заемщика не поменялось почти ничего. Поменялась дата, с которой все начнется".Диляра Сейтнурова
Главным станет первоначальный взнос
С 2027 года размер ставки будет зависеть уже не столько от условий конкретного банка, сколько от первоначального взноса.
Если квартира стоит 100 млн тенге, а покупатель вносит 30 млн тенге или больше, то есть кредит составляет менее 70% стоимости жилья, максимальная ГЭСВ не превысит 20%. При меньшем первоначальном взносе сохранится потолок в 25%.
"Кто накопил, тому будет дешевле. Кто пришел с пустыми руками, платит по-старому. Это не удешевление ипотеки, а "фильтр по достатку".Диляра Сейтнурова
Сейчас важнее базовая ставка
Эксперт обращает внимание, что на стоимость ипотеки сегодня гораздо сильнее влияет другое решение Нацбанка.
В июне регулятор впервые с середины 2024 года снизил базовую ставку – с 18% до 17%. Инфляция замедляется, а многие аналитики ожидают ее дальнейшего снижения до 14-15% в течение ближайшего года. Следующее решение по базовой ставке Нацбанк примет 24 июля.
По мнению Сейтнуровой, именно этот показатель определяет стоимость коммерческой ипотеки.
"Коммерческая ипотека живет от базовой ставки, а до планки в 25% большинство банков и так не дотягивается".Диляра Сейтнурова
Что это означает для рынка жилья
По оценке эксперта, новые правила напрямую затронут рынок новостроек и проекты реновации.
Строительство новых кварталов финансируется за счет продажи квартир, а основными покупателями остаются представители среднего класса. Именно они сильнее других зависят от размера первоначального взноса.
Как утверждает специалист, новая ипотечная модель не увеличивает число потенциальных покупателей, а лишь разделяет их по уровню накоплений.
Для собственников жилья, участвующих в проектах реновации, ситуация выглядит иначе. Если вместо денежной компенсации предлагается квартира, необходимость оформлять ипотеку отпадает. В условиях дорогих кредитов такой вариант становится более привлекательным.
Эксперт также считает, что перспективы рынка будут зависеть прежде всего от дальнейшей политики Нацбанка.
"Если Нацбанк доведет базовую ставку до 14-15%, коммерческая ипотека опустится туда, где спрос на новые квартиры оживает, и попадет в окно продаж по нынешним стройкам".Диляра Сейтнурова
Если этого не произойдет, девелоперам придется активнее использовать государственные программы и рассрочки, а небольшие строительные компании окажутся в более сложном положении.
Ранее мы рассказали, сколько дохода приносит сдача квартир в аренду в регионах Казахстана.