Сколько можно заработать на аренде квартир в Казахстане

Сдача жилья в аренду в крупных городах Казахстана уже не выглядит гарантированным способом пассивного заработка. После вычета налогов, простоев и расходов чистая доходность нередко оказывается ниже банковского депозита, сообщает Zakon.kz.

Модель "квартира сама себя окупит" перестала работать

Как рассказала эксперт по рынку недвижимости Эльвира Сагандыкова, классическая модель, при которой покупка квартиры окупается за счет аренды за несколько лет, давно ушла в прошлое.

По ее словам, это не локальная проблема Казахстана, а общий тренд крупных городов. Стоимость жилья росла быстрее арендных ставок, поэтому доходность постепенно снижалась.

"Еще несколько лет назад инвесторы покупали квартиры именно ради стабильного арендного потока. Но сегодня недвижимость все чаще рассматривается всего лишь как способ сохранить капитал".Эльвира Сагандыкова

Сколько денег сейчас приносит аренда

Средняя валовая доходность аренды жилья в Алматы и Астане сейчас составляет около 7-9% годовых. Но эта цифра не учитывает налоги, простои между арендаторами, ремонт, износ мебели и техники, а также расходы на содержание квартиры.

После всех вычетов чистая доходность обычно снижается до 5-7% годовых.

На практике это выглядит так: квартира стоимостью 45 млн тенге при аренде около 300 тыс. тенге в месяц приносит владельцу примерно 3,6 млн тенге валового дохода в год. Но после вычета расходов остается около 2,4-2,8 млн тенге чистыми.

Шымкент оказался более устойчивым рынком

На этом фоне ситуация в Шымкенте выглядит иначе. По данным статистики, аренда жилья там за январь-апрель выросла на 13,1%, тогда как цены на новое жилье – на 11,1%.

В отличие от Алматы, где стоимость квартир уходит вверх быстрее арендных ставок, в Шымкенте рынок пока выглядит более сбалансированным для арендной модели.

"Это так же не означает высокой доходности, однако показывает, что давление со стороны перегрева цен там заметно ниже".Эльвира Сагандыкова

Депозиты обгоняют доход от аренды

Эксперт отметила, что средняя максимальная ставка по депозитам в крупнейших банках Казахстана сейчас составляет 15-18%.

На этом фоне консервативные тенговые инструменты уже обгоняют арендную недвижимость примерно в 2,5-3 раза по доходности.

"При этом банковский вклад не требует ни поиска арендаторов, ни контроля состояния квартиры, ни ремонта".Эльвира Сагандыкова

Главный аргумент сторонников недвижимости – рост стоимости самой квартиры. Однако сейчас даже этот фактор уже не всегда перекрывает разницу в доходности.

Например, согласно данным Бюро национальной статистики, в Алматы цены на новое жилье за январь-апрель 2026 года выросли на 18% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Аренда за это же время подорожала только на 9,5%.

"Получается, что стоимость покупки жилья увеличивается значительно быстрее арендных ставок. Это ухудшает окупаемость новых инвестиций".Эльвира Сагандыкова

Ипотечная инвестиция тоже может уйти в минус

Эксперт привела пример расчета для квартиры стоимостью 45 млн тенге при первоначальном взносе 30% и ипотеке под 19-20% годовых. В таком случае сумма кредита составит 31,5 млн тенге, а ежемесячный платеж – примерно 510-570 тыс. тенге в зависимости от срока займа. При этом сдача квартиры в аренду принесет около 300 тыс. тенге в месяц.

"Таким образом, может случиться, что собственнику придется доплачивать из своего кармана примерно 210-270 тыс. тенге ежемесячно".Эльвира Сагандыкова

Фактически рыночная ипотека сегодня плохо сочетается с инвестиционной арендой: арендный поток уже не перекрывает стоимость кредита.

Где доходность все еще остается высокой?

Исключением остается краткосрочная аренда – посуточная или почасовая, особенно нескольких квартир. При высокой загрузке доходность может достигать 8-12% годовых.

Однако, как отмечает эксперт, это уже не пассивный доход, а полноценный мини-бизнес. Владельцу приходится заниматься заселением гостей, рекламой, уборкой, постоянным контролем квартиры и регулярным ремонтом.

В итоге видно, что рынок жилья в Казахстане постепенно перестает быть инструментом быстрого заработка. Недвижимость остается относительно стабильным активом, однако сверхдоходности, на которую рассчитывали инвесторы прошлых лет, рынок уже не дает.

Ранее мы назвали лучшие города Казахстана по соотношению цен, работы и жилья.