Добросовестный приобретатель нуждается в защите

25 ноября 2020, 10:11
Фото: 24.kz

В спорах, связанных с виндикацией (то есть истребованием имущества из чужого незаконного владения), ключевое значение имеет вопрос, является ли лицо, у которого истребуется имущество, добросовестным приобретателем или нет.

Знал или должен был знать - вот в чем вопрос

Добросовестным является тот, кто не знал или не должен был знать о том, что имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать (пункт 1 статьи 261 ГК РК). Соответственно, недобросовестным следует считать того, кто знал или должен был знать о том, что он приобретает имущество у лица, которое не имело права его отчуждать.

Если с выяснением того, знал ли приобретатель о неправомочности, более-менее понятно, то не всегда просто определить, должен ли был знать приобретатель о том, что имущество приобретается у неправомочного лица.

Помнится, в юридической литературе приводился такой любопытный пример недобросовестного владения. Если вы в подворотне зимней ночью приобретаете шапку у какого-то типа, беспокойно озирающегося по сторонам, и впоследствии окажется, что шапка ворованная, то вас, скорее всего, признают ее недобросовестным владельцем. Все потому, что из обстановки совершения сделки приобретатель должен был догадаться о неправомерности приобретения. Виндикационный иск к вам, скорее всего, удовлетворят (имущество было похищено и вы недобросовестный приобретатель). Тут без вариантов: если ты недобросовестный приобретатель, то виндицировать у тебя имущество можно всегда (принцип неограниченной виндикации).

А вот пример добросовестного приобретения. Вы покупаете квартиру, убедившись, что, по сведениям из правового кадастра, квартира под арестом или обременением не стоит. Однако впоследствии обнаруживается, что до этого ваш продавец приобрел квартиру у другого лица по подложной доверенности. Во всей цепочке отчуждения вы оказываетесь последним звеном, к которому собственник предъявляет виндикационный иск и требует вернуть квартиру.

По всей видимости, вы добросовестный приобретатель, поскольку не знали и не могли знать о происшедших до вас махинациях с квартирой. Вы полагались на сведения правового кадастра - публичного источника информации о правообладателе имущества. Правда, не факт, что квартиру у вас не отнимут, поскольку для того, чтобы оставить ее за вами, нужно доказать еще кое что: возмездно или безвозмездно было отчуждение спорного имущества, произошло ли отчуждение по воле собственника или против нее (кстати, бремя доказывания лежит на собственнике, а не на добросовестном приобретателе). Но само по себе признание вас добросовестным приобретателем уже дает вам неплохие шансы отстоять квартиру.

Из смысла нормы пункта 1 статьи 261, статьи 265 ГК вытекает также, что виндикация невозможна еще и в тех случаях, когда истец по такому иску никогда не владел или не обладал правомочиями по владению спорным имуществом (отсутствует факт выбытия имущества из владения собственника помимо его воли) и когда права истца на спорное имущество ранее не были зарегистрированы в установленном порядке, если по закону требуется такая регистрация (субъектом права на обращение с виндикационным иском является собственник или титульный владелец, который должен доказать свои права на спорное имущество).

"Изъять, снести!"

Как видно, статус добросовестного приобретателя в совокупности с другими условиями по п.1 ст.261 ГК дает возможность возражать против виндикации. В этом состоит ключевое правовое значение признания лица добросовестным приобретателем.

К сожалению, в этом на практике порой допускаются ошибки. В качестве примера приведу одно недавно рассмотренное судебное дело. Фабула такова.

В 2005 году акимат продал Товариществу земельный участок; был выдан госакт на право частной собственности; право на землю было зарегистрировано. Впоследствии на приобретенном земельном участке Товарищество построило крупный логистический центр.

Однако в 2008 году госорган (Министерство) предъявил иск о признании договора купли-продажи земли недействительным, полагая, что проданный земельный участок в действительности принадлежал Министерству (хотя права на него так и не были зарегистрированы в правовом кадастре; спорную территорию Министерство никогда не занимало). Товарищество предъявило встречный иск о признании его добросовестным приобретателем. Решением суда договор купли-продажи признан недействительным, но в то же время суд признал Товарищество добросовестным приобретателем.

Спустя 10 лет судебные разбирательства возобновились иском Министерства к Товариществу о возврате земель и сносе построенного строения.

Суд первой инстанции отказал в иске Министерству, указав, среди прочего, что вступившим в силу в 2009 году судебным актом Товарищество признано добросовестным приобретателем, сделка купли-продажи хотя и признана недействительной, но реституция не была применена (дело № 7527-19-00-2/17727).

Однако в апелляции решение не устояло. Коллегия горсуда решение суда первой инстанции отменила, приняв новое решение об удовлетворении иска. То есть земля подлежит возврату, логистический центр - сносу (дело № 7599-20-00-2а/4002).

Когда ты добросовестный приобретатель, но ...

В указанном деле немало нюансов. Например, открытыми остаются вопросы:
о наличии предмета спора (так и не удалось определить, те ли самые спорные земли вошли в состав проданных Товариществу земель);
о неприменении срока исковой давности (суды почему то посчитали, что на виндикационный иск не распространяются сроки исковой давности);
соответствии решения апелляции критерию разумности и справедливости (снос крупнейшего логистического центра Центрально-Азиатского региона, вошедшего в список прорывных проектов "30 корпоративных лидеров Казахстана" - это нормально?) и др.

Но хотелось бы акцентировать внимание только на одном моменте, сыгравшим, на мой взгляд, ключевую роль в вынесении апелляционной инстанцией ошибочного решения.

Как видно, в данном деле речь идет о виндикации. Частной компании продали землю, потом сделка признана недействительной, но компания признана в судебном порядке добросовестным приобретателем. Несмотря на это, суд апелляционной инстанции удовлетворил виндикационный иск.

Свою позицию коллегия обосновала тем, что "факт признания ТОО добросовестным приобретателем давало право на обращение в акимат с требованием о возмещении убытков либо предоставлении иного участка".

В чем ошибочность этого утверждения?

Во-первых, в признании лица добросовестным приобретателем коллегия усмотрела не право на сохранение имущества за добросовестным приобретателем, а право на возмещение убытков или предоставление взамен иного имущества. Между тем, добросовестный приобретатель заинтересован, прежде всего, именно в этом - в сохранении за ним приобретенного когда-то имущества. Именно на это рассчитывает лицо, заявляющее о признании его добросовестным приобретателем. Именно это имеет в виду норма пункта 1 статьи 261 ГК: виндикация у добросовестного приобретателя невозможна (разумеется, при наличии определенных условий, выяснением которых коллегия даже не озадачилась).

Во-вторых, правовое последствие признания владельца добросовестным в виде возмещения убытков или предоставления взамен иного имущества не предусмотрено ни ст. 261 ГК, ни Нормативным постановлением Верховного Суда "О некоторых вопросах недействительности сделок и применении судами последствий их недействительности". На основании чего коллегия допустила столь вольное понимание последствий признания лица добросовестным приобретателем, совершенно непонятно.

Это если бы вы, ни сном, ни духом не зная о "проблемности" покупки, приобрели квартиру, вложились в ремонт, закупили мебель в нее, но потом по виндикационному иску вам говорят: да, вы добросовестный приобретатель, но все равно освободите квартиру или вам подыщут другую. Но вы не хотите другую! Вы уже потратились, привыкли, "прикипели" к ней. Почему последствия неосмотрительности прежнего собственника должны ложиться на ваши плечи, а не собственника или вашего продавца?

Ущербность критикуемой мною правовой позиции судебной коллегии состоит в том, что она "ломает" значение и правовые последствия статуса добросовестного приобретателя в виндикационных спорах. Вместо, казалось бы, гарантируемой статьей 261 ГК защиты, добросовестный приобретатель получает перспективу дополнительных тяжб (взыскивать убытки или требовать иное имущество, которое еще не факт, что его устроит).

Смотрите, что получится, если такая правовая позиция войдет в судебную практику. Даже если: лицо признано добросовестным приобретателем; спорное имущество приобретено по возмездной сделке; не было выбытия имущества из владения истца помимо его воли - при всех этих "если" суд все равно будет удовлетворять виндикационный иск, изымать имущество у добросовестного приобретателя, любезно предлагая ему взамен лишь право требовать возмещения убытков или предоставления иного имущества. Но это ведь прямое нарушение нормы статьи 261 ГК!

Данный подход разрешает коллизию интересов собственника и возмездного добросовестного приобретателя в пользу первого в ущерб предсказуемости, стабильности гражданских отношений. Неужели теперь изъятие имущества по виндикации станет возможным в любых случаях, независимо от добросовестности, возмездности и иных обстоятельств?

Баланс интересов

Предвосхищаю несогласие части аудитории со мной. Некоторые посчитают в принципе несправедливым отказ собственнику в истребовании имущества, которого он лишился.

Вообще надо сказать, что спор о том, чьи интересы следует защищать: собственника, истребующего свое имущество у третьего лица, или лица, не подозревавшего, что приобрел имущество у незаконного владельца - это один из давних споров цивилистики.

С одной стороны, требуют защиты интересы собственника, ведь собственность священна, незаконное лишение права собственности недопустимо. Но, с другой стороны, необходимость сохранения стабильности гражданских отношений требует защиты позиции нового владельца, иначе участники оборота постоянно будут находиться в страхе утраты приобретенного имущества, несмотря на внешнюю законность сделки.

Очевидно, что требуется баланс соблюдения этих интересов. Именно в качестве ключевого инструмента достижения такого баланса и служит конструкция добросовестного приобретателя. Если не знал и не должен был знать о незаконности приобретения - значит, ты добросовестный приобретатель; значит, по общему правилу, истребовать у тебя спорное имущество по виндикации нельзя (при соблюдении других условий по п.1 ст.261 ГК).

Но то, что предложил суд апелляционной инстанции в рассмотренном кейсе - это уже нечто иное, никак не согласующееся со ст. 261 ГК.

Имела ли место элементарная ошибка, сыграл ли свою роль пресловутый фактор участия госоргана в судебном споре или речь идет о формировании некоего нового подхода в разрешении аналогичных делах - остается догадываться.

Впрочем, уверен, что Верховный Суд еще не поставил окончательную точку в этом деле.


Читайте новости zakon.kz в
Показать комментарии

Популярное

все топ новости

НОВОСТИ

сообщить об ошибке
Сообщить об ошибке
Текст с ошибкой:
Комментарий:

Хотите быть в курсе важных новостей?