Как и на каких условиях будут продавать и предоставлять землю в аренду в Казахстане

Подробности об изменениях в Земельный кодекс РК.

Для обеспечения рационального и эффективного использования земель сельхозназначения, приняты ряд мер, направленных на введение земли в рыночный оборот, сообщает Zakon.kz.

Первое. Земельные участки сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной собственности будут предоставляться физическим и юридическим лицам РК на праве частной собственности посредством продажи через аукционы в следующей последовательности:

В первую очередь - через аукцион, предусматривающий повышение кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка.

Если по итогам двух аукционов участок не будет реализован, то он будет выставлен на аукцион, предусматривающий понижение цены участка от кадастровой стоимости до установленного минимального порога (50 % от кадастровой стоимости).

В аукционе имеют право участвовать все граждане и юридические лица РК. При этом иностранцы, лица без гражданства, иностранные юридические лица не могут участвовать на аукционах по продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Местными исполнительными органами запланирована в текущем году реализация в частную собственность посредством торгов 1,7 млн. гектар сельскохозяйственных земель по всей республике.

Исключение составляют города Астана и Алматы, поскольку генеральными планами указанных городов развитие сельского хозяйства не предусматривается.

В настоящее время во всех регионах ведутся подготовительные работы для реализации с 1 ноября сельскохозяйственных земель по новым поправкам в земельное законодательство.

Зарубежные инвесторы, а также иностранные граждане могут принять участие лишь в конкурсах, где будет реализовываться земельный участок сельхозназначения с предоставлением права аренды на срок до 25 лет (с ноября 2015 года).

На приграничных территориях, какая-либо продажа земель иностранцам вообще запрещена.

Стоимость конкретного земельного участка определяется в соответствии с базовыми ставками платы за земельные участки.

К базовым ставкам применяются поправочные (повышающие или понижающие) коэффициенты в зависимости от качественного состояния земельного участка, его местоположения, водообеспечения, удаленности от центров обслуживания и т.д.

К примеру, чем дальше земельный участок от населенного пункта, объекта инфраструктуры, тем ниже понижающий коэффициент.

Расчет производится индивидуально по каждому земельному участку.

Цена земельного участка при реализации через аукцион будет определяться, в первую очередь, через аукцион, предусматривающий повышение кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка.

При этом, если по итогам двух аукционов участок не будет реализован, то он будет выставлен на аукцион, предусматривающий понижение цены участка от кадастровой стоимости до установленного минимального порога (50 % от кадастровой стоимости).

Средства, поступающие от продажи государством земельных участков сельскохозяйственного назначения в частную собственность, зачисляются в Национальный фонд и используются в установленном законодательством Республики Казахстан порядке, то есть в соответствии с бюджетным законодательством.

Земли сельхозназначения передаются в аренду казахстанцам на 49 лет. Если арендатор захочет выкупить арендуемый участок, то он имеет первоочередное право на покупку этой земли. При этом продажа осуществляется без аукциона – по льготной цене (на 50%) и с рассрочкой на 10 лет. Но это только при добросовестном использовании земли.

Второе. Предоставление льготных условий по выкупу земельных участков, находящихся в аренде.

Данная норма учитывает интересы нынешних землепользователей и предоставляет им право выкупа в частную собственность ранее предоставленных земельных участков сельхозназначения до окончания срока аренды по льготной цене, определяемой в размере 50% от его кадастровой стоимости с рассрочкой до 10 лет.

Также предусматривается норма, защищающая права обладателей земельных долей, передавших данные доли в уставный капитал хозяйственных товариществ в качестве вклада или в производственные кооперативы в качестве взноса.

Третье. Снятие ограничений по использованию земель сельхозназначения находящихся в аренде.

Предложенная норма позволит землепользователям совершать правовые сделки с правом аренды, в частности закладывать в банк, отчуждать в течении всего срока аренды. Это позволит повысить ценность права землепользования и в целом послужит действенной мерой господдержки для сельхозтоваропроизводителей.

Четвертое. Упрощение процедуры смены целевого назначения земельного участка. Регулярный мониторинг использования сельхозземель, передача всех неиспользуемых угодий в государственный фонд для дальнейшей приватизации

В Земельный кодекс внесена норма, предусматривающая исключение процедуры изменения целевого назначения сельхозземель при строительстве объектов, связанных с ведением сельского хозяйства и при смене формы хозяйствования на данных участках.

В целях создания благоприятных условий аграриям через снятие административных барьеров и сокращение издержек, исключается процедура изменения целевого назначения земельного участка при строительстве объектов, связанных с ведением сельского хозяйства и при смене формы хозяйствования.

Что касается иностранцев, то в соответствии с нормами Земельного кодекса иностранный гражданин может обладать земельным участком сельскохозяйственного назначения только на праве аренды сроком до 25 лет.

В частную собственность предоставление сельхозземель не допускается.

Срок аренды до 25 лет увеличен в связи с тем, что сельское хозяйство является капиталоемким производством, зависимым от природных факторов и имеет сезонный характер воспроизводства.

В отличие от промышленного производства работа на земле дает меньшую отдачу на вложенный капитал и первые 15 лет пойдут на то, чтобы окупить затраты.

В тех случаях, когда приобретенный земельный участок не может принадлежать с тем видом права, то в течение трех месяцев этот вид права подлежит отчуждению либо переоформлению.

Вместе с этим иностранцам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам не допускается предоставление земельных участков, расположенных в пограничной зоне и пограничной полосе Республики Казахстан.

Предусмотрено принудительное изъятие земельного участка, приобретенного физическим либо юридическим лицом, который не используется длительное время.

Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 92 Земельного Кодекса РК, в случае если земельный участок, предназначенный для строительства, не используется по назначению в течение трех лет со дня принятия решения о его предоставлении (если более длительный срок не предусмотрен проектно-сметной документацией), то такой земельный участок подлежит принудительному изъятию в порядке, предусмотренном статьей 94 Кодекс.

Исключение составляют земельные участки, находящиеся в частной собственности граждан РК, предоставленные для индивидуального жилищного строительства.

При этом, согласно пункту 2 статьи 94 Кодекса, иск о принудительном изъятии земельного участка предъявляется после применения мер взыскания, предусмотренных Кодексом Республики Казахстан об административных правонарушениях. Также иск о принудительном изъятии предъявляется по истечении срока выданного предписания.

Срок для принятия мер по использованию земельного участка по назначению устанавливается один год с момента выявления факта неиспользования земельного участка по назначению.

Срок неиспользования земельного участка по целевому назначению, согласно требованиям статьи 92 Кодекса, исчисляется со дня принятия решения о его предоставлении.

Об изменении целевого назначения земельного участка сельскохозяйственного назначения

В соответствии с пунктом 3 статьи 97 Земельного кодекса, сельскохозяйственные угодья подлежат особой охране. Использование этих земель в целях, не связанных с сельскохозяйственным производством, допускается в исключительных случаях (статья 90 настоящего Кодекса).

На земельных участках, предоставленных физическим и юридическим лицам для ведения сельскохозяйственного производства, крестьянского или фермерского хозяйства, и полевых наделах личного подсобного хозяйства не допускается строительство объектов, не связанных с ведением сельского хозяйства, в том числе жилых домов (включая индивидуальные).

Так, для возможности использования земельного участка под коммерческую деятельность землепользователю необходимо изменить целевое назначение земельного участка, которое регулируется статьей 49-1 Кодекса. Согласно пункту 2 статьи 49-1 Кодекса, физические и юридические лица, заинтересованные в изменении целевого назначения земельного участка, подают заявление в местный исполнительный орган по месту нахождения земельного участка.

Уполномоченный орган области, города республиканского значения, столицы, района, города областного значения либо структурное подразделение местного исполнительного органа, осуществляющее функции в сфере архитектуры и градостроительства, в пределах компетенции подготавливает предложение о возможности использования земельного участка по заявленному целевому назначению (пункт 7 статьи 49-1 Кодекса).

Решение местного исполнительного органа об изменении либо об отказе в изменении целевого назначения земельного участка принимается в течение пяти рабочих дней с момента поступления соответствующего заключения комиссии.

Отказ в изменении целевого назначения земельного участка должен быть мотивированным (пункт 12 статьи 49-1 Кодекса).

О передаче земельного участка в залог

Согласно Земельному кодексу, земельный участок, принадлежащий залогодателю на праве частной собственности или праве землепользования, может быть предметом залога.

К залогу земельного участка и права землепользования применяются правила об ипотеке недвижимости (ст. 76). Залогодателями могут быть физические и негосударственные юридические лица, имеющие земельные участки на праве частной собственности или на праве временного возмездного долгосрочного землепользования(п.1 ст. 79).

Залог земельного участка или права землепользования – это основанный на договоре залога либо на основании законов республики способ обеспечения исполнения обязательств, в силу которого кредитор (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного земельного участка или права землепользования преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит этот земельный участок или право землепользования за изъятиями, установленными Гражданским кодексом РК. Право крестьянина по передаче земельного участка в залог является добровольным, никто не может заставить его подписывать договор о залоге в принудительном порядке.

О контроле рациональности использования земель сельхозназначения

Вопросы рационального использования земель сельхозназначения регулируется Правилами рационального использования земель сельскохозяйственного назначения, утвержденными приказом Министерства национальной экономики РК (от 27 марта 2015 года № 268).

Правила направлены на обеспечение рационального использования земель сельхоназначения, в том числе недопущения спада продуктивности пашни, существенного снижения плодородия почв, проведения агрохимических обследований, выбытия земельного участка из сельскохозяйственного использования вследствие зарастания сорной растительностью либо карантинной растительностью и т.д.

Вопросы рационального использования земель сельхозназначения являются ключевыми при проведении работ по госконтролю за использованием и охраной земель.Управлениями по контролю за использованием и охраной земель местных исполнительных органов, при установлении фактов не рационального использования земель, применяются меры административного воздействия, вплоть до изъятия.

Под нерациональным использованием сельскохозяйственных земель подразумевается, что земля используется способами, которые ведут к значительному снижению плодородия почвы либо земля вообще не используется.

Факты не рационального использования земель сельхозназначения устанавливаются при проведении работ по госконтролю за использованием и охраной земель.

При выявлении таких фактов на лиц, допустивших нарушения, применяются меры административного воздействия, вплоть до изъятия.