Должники вправе просить самостоятельно реализовать предмет ипотеки

Новые Известия

Однако при всей привлекательности самостоятельная реализация должниками своего имущества может иметь и негативную сторону.

Согласно поправкам от 21 января 2019 года в Закон "Об ипотеке недвижимого имущества" должникам (залогодателям) предоставлена возможность самостоятельно продавать свое недвижимое имущество по ипотеке.

Можешь продать сам - продавай

Закон РК "Об ипотеке недвижимого имущества" дополнен статьей 20-1 "Самостоятельная реализация залогодателем недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки". Суть новеллы заключается в следующем:

В течение 30-ти дней после получения уведомления от кредитора о начале проведения внесудебной реализации предмета ипотеки залогодатель вправе обратиться к кредитору с просьбой о самостоятельной реализации им (то есть залогодателем) этого имущества. Кредитор не позднее 15-ти дневного срока должен дать ответ о своем согласии или отказе. В случае положительного решения принудительные мероприятия приостанавливаются, залогодателю дается 3 месяца на самостоятельную продажу предмета залога. Соглашением сторон может быть предоставлен более длительный срок. Вырученные от продажи имущества деньги должны быть перечислены на счет залогодержателя. Если в установленный срок предмет ипотеки окажется нереализованным, то кредитор вправе обратить взыскание на заложенное имущество по общим процедурам (в судебном или внесудебном порядке).

На что следует обратить внимание?

1. Кредитор вправе дать согласие, но вправе и отказать должнику в самостоятельной реализации предмета ипотеки. Он не обязан мотивировать свой отказ и ему нельзя поставить в вину, что своим отказом он, якобы, не принял разумных мер по уменьшению убытков.

2. Новое правило применимо в отношении ипотеки недвижимого имущества, по которым залогодателем выступают физические лица. При этом ипотечный займ не должен быть связан с их предпринимательской деятельностью.

3. Если речь идет о займах (новое правило нацелено, в первую очередь, на отношения, по которым ипотека обеспечивает заемные обязательства), то начисление вознаграждения по основному обязательству не приостанавливается на период самостоятельной реализации залогодателем предмета ипотеки.

4. Согласие кредитора на самостоятельную реализацию предмета ипотеки не может быть отозвано до истечения 3-х месячного или иного согласованного сторонами более длительного срока.

5. Если ипотека изначально покрывала всю сумму основного обязательства, то самостоятельная реализация предмета ипотеки по согласованной с кредитором цене прекращает основное обязательство, даже если вырученной суммы оказалось недостаточно для полного погашения долга (пункт 3 статьи 37 Закона РК "Об ипотеке недвижимого имущества"). Например, банковский займ изначально покрывался полностью залогом недвижимого имущества. Впоследствие заемщик вышел на просрочку, обратился в банк с просьбой самостоятельно реализовать предмет ипотеки. К моменту самостоятельной реализации сумма долга по кредиту составила 10 млн тенге, но должник согласовал с банком цену реализации 9 млн тенге и продал предмет ипотеки по этой же цене. Получается, что для полного погашения долга перед банком не достает 1 млн тенге. Однако в силу закона должник уже не должен будет доплачивать остаток в 1 млн тенге, его долг будет считаться погашенным полностью.

Нельзя сказать, что в банковской практике самостоятельная реализация заложенного имущества не применяется. Как правило, нет видимых причин тому, чтобы банк препятствовал должнику в поиске покупателя с наилучшим ценовым предложением. Найдешь покупателя с наивысшей ценой - пожалуйста, приводи. Но проблема в том, что на фоне снижения цен на недвижимость, ухудшения покупательской способности населения сторонам не всегда удается прийти к согласию относительно цены реализации заложенного имущества. Отсюда и споры между ними.

Снять подозрение в сговоре кредитора с третьими лицами

Причиной появления в законе права на самостоятельную реализацию стали жалобы должников на занижение стоимости залогового имущества при их продаже в судебном и внесудебном порядке. Продажа предмета залога с торгов по заниженной стоимости невыгодна как должнику, так и залогодателю, не являющемуся должником по основному обязательству (вещному поручителю). В ряде случаях они рассчитывают полностью погасить долг за счет реализации предмета ипотеки и даже получить разницу между ценой реализации и суммой основного обязательства.

Принятая норма направлена на то, чтобы снять подозрения в продаже заложенного имущества кредитором по заниженной стоимости. Уверен, что сможешь продать дороже - пожалуйста, продай сам. Не смог продать сам в установленный срок - заложенное имущество будет продано принудительно, без твоего согласия.

Как видим, норма направлена в целом на защиту интересов должников и залогодателей, предотвращение случаев продажи предмета ипотеки кредитором своим заинтересованным лицам по заниженной цене.

В определенной степени новое правило может быть выгодно и кредиторам, поскольку снижает их операционные расходы по продаже имущества (расходы на объявление, штат сотрудников, занимающихся продажей проблемного актива, поиск покупателей и пр.). Самостоятельная реализация своего имущества залогодателями снижает конфликтность между сторонами, исключая необходимость принятия кредитором мер принудительного характера (подача исков в суд, принудительное выселение и пр.).

Риск занижения цены

Речь идет об опасениях (уже со стороны кредиторов), что должник может скрыть от кредитора реальную стоимость продажи, намеренно занизив ее. Например, должник договаривается с покупателем о цене 10 млн тенге, но, уговорив его, должник указывает в договоре сумму 8 млн (эта сумма пойдет на погашение долга перед кредитором), а 2 млн кладет себе в карман (кстати, в этой ситуации покупатель рискует: в случае признания недействительности сделки купли-продажи по какому-либо основанию он может рассчитывать на возврат лишь, так сказать, "официальной" цены - 8 млн тенге; доказать, что реально он передал продавцу не 8, а 10 млн, будет затруднительно).

Опасения не лишены оснований, поскольку в законе отсутствует механизм контроля действий по реализации имущества, ответственность должника (вещного поручителя) за достоверность сведений о самостоятельной реализации имущества.

Между прочим, в Российской Федерации, где обсуждение проекта аналогичной нормы о праве должника на самостоятельную реализацию заложенного имущества проходит уже не первый год, препятствием ее принятия служит именно недостаточная защита от недобросовестности должников в подобных ситуациях, отсутствие прозрачного механизма такого способа реализации залога.

(Не)работающий компромисс?

В какой то степени принятая в Казахстане норма представляет собой компромисс. С одной стороны, закон не обязывает кредитора следовать процедуре самостоятельной продажи должником заложенного имущества. При наличии каких-либо сомнений кредитор вправе отказать должнику в ее проведении. В этом учитывается интерес кредитора. Но, с другой стороны, дав согласие, кредитор обязан приостановить мероприятия принудительного характера по реализации имущества и ожидать результатов самостоятельной продажи должником предмета ипотеки. Это уже отвечает интересам должника (вещного поручителя).

Как это будет работать и будет ли вообще работать, пока сказать трудно. Недавно принятые поправки в Закон "О банках и банковской деятельности в Республике Казахстан" о прекращении начисления процентов по ипотечным кредитам физлиц при просрочке свыше 180 дней подстегивают банки к скорейшей реализации залога (о поправках читайте здесь). Согласны ли будут банки ждать 3 месяца, пока должник сам продаст имущество - большой вопрос. Еще остается незакрытым риск занижения цены, о котором говорилось выше.

В целом реализации этой процедуры нуждается в дальнейшем уточнении на законодательном уровне.