Правовые аспекты приобретения недвижимости нерезидентом РК (Алмас Тлеупов, юрист юридической фирмы ETERNA LAW)

Правовые аспекты приобретения недвижимости нерезидентом РК

 

Алмас Тлеупов,

юрист юридической фирмы ETERNA LAW

 

С момента обретения независимости Республикой Казахстан и переходом к рыночной экономике недвижимость является одним из наиболее популярных отраслей для инвестирования со стороны иностранного капитала. Иностранцы и иностранные компании часто приобретают недвижимое имущество в Республике Казахстан. В данной статье мы остановимся на юридических аспектах приобретения недвижимости иностранными физическими и юридическими лицами в Республике Казахстан.

Относительно приобретения жилых и нежилых помещений, согласно ст. 9 Закона Республики Казахстан Республики Казахстан от 19 июня 1995 года № 2337 «О правовом положении иностранцев» (далее по тексту - «Закон о правовом положении иностранцев»), иностранцы, постоянно проживающие в Республике Казахстан, в жилищных отношениях имеют те же права и несут те же обязанности, что и граждане Республики Казахстан, если иное не предусмотрено Конституцией, законами и международными договорами. Иностранцы могут иметь в Республике Казахстан на праве собственности жилище (за исключением временно пребывающих иностранцев) и иное имущество. В соответствии со ст. 4 Закона о правовом положении иностранцев, постоянно проживающими в Республике Казахстан признаются иностранцы, получившие на то разрешение и документ на право постоянного проживания.

Таким образом, иностранные физические лица, постоянно приживающие на территории Республика Казахстан, имеют право приобретать жилые дома, квартиры и нежилые помещения без ограничений наравне с гражданами Республики Казахстан. Иностранные физические лица, временно пребывающие на территории Республики Казахстан вправе приобретать исключительно нежилые помещения.

При этом, законодательство Республики Казахстан не предусматривает каких-нибудь ограничений в отношении иностранных юридических лиц. Иностранное юридическое лицо свободно может приобретать жилые и нежилые помещения без учреждения дочерней компании и без создания филиала или представительства на территории Республики Казахстан.

Касательно приобретения земельных участков, согласно ст. 23 Земельного кодекса РК, в частной собственности иностранцев, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц (негосударственных) могут находиться земельные участки, предоставленные (предоставляемые) под застройку или застроенные производственными и непроизводственными, в том числе жилыми, зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли, предназначенные для обслуживания зданий (строений, сооружений) в соответствии с их назначением. Не допускается предоставление земельных участков, расположенных в пограничной зоне и пограничной полосе Республики Казахстан, в частную собственность иностранцам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам.

Принимая во внимание данную статью, иностранные физические лица и юридические лица могут приобрести земельные участки с определенным целевым назначением, указанным выше.

Законодательство Республики Казахстан не устанавливает отдельных требований для иностранных граждан и иностранных юридических лиц по сравнению с гражданами Республики Казахстан и юридическими лицами, зарегистрированными в соответствии с законодательством Республики Казахстан, при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества.

В отношении формы сделки, в соответствии со ст. 21 Закона РК от 26 июля 2007 года № 310-III «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» (далее по тексту - «Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество»), если сделка нотариально не удостоверена, то регистрирующий орган обязан проверить подлинность подписи лиц, совершивших сделку (уполномоченных их представителей), их дееспособность (правоспособность), а также соответствие их воли волеизъявлению.

Таким образом, договор купли-продажи недвижимого имущества должен быть заключен в нотариально удостоверенной форме или в присутствии сотрудников регистрирующего органа.

Договор купли-продажи недвижимого имущества подлежит государственной регистрации и соответственно, право собственности на недвижимое имущество возникает после его государственной регистрации. В случае заключения договора купли-продажи недвижимости в нотариально удостоверенной форме, нотариус самостоятельно в электронной форме направляет договор на государственную регистрацию. Уведомление о произведенной регистрации направленное регистрирующим органом в электронной форме подтверждает факт осуществления регистрации договора.

В случае подачи договора через Центр обслуживания населения, иностранное юридическое лицо помимо документов, указанных в п. 2 ст. 21 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество предоставляет легализованную выписку из торгового реестра или другой легализованный документ, удостоверяющий, что иностранное юридическое лицо является юридическим лицом по законодательству иностранного государства, с нотариально засвидетельствованным переводом на казахский и русский языки и легализованное решение уполномоченного органа иностранного юридического лица о приобретении недвижимого имущества с засвидетельствованным переводом на казахский и русский языки. Гражданин иностранного государства (кроме иностранцев, постоянно проживающих на территории Республики Казахстан) предоставляет паспорт иностранного гражданина с засвидетельствованным переводом на казахский и русский языки. Штамп регистрирующего органа на договоре купли-продажи недвижимости будет свидетельствовать о произведенной регистрации договора.

Кроме того, для того чтобы данные нерезидента Республики Казахстан смогли надлежащим образом отобразиться в государственном реестре недвижимости, то гражданину иностранного государства (кроме иностранцев, постоянно проживающих на территории Республики Казахстан) необходимо получить регистрационное свидетельство о регистрации нерезидента в качестве налогоплательщика с присвоением Индивидуального идентификационного номера (ИИН), а иностранному юридическому лицу необходимо получить регистрационное свидетельство о регистрации нерезидента в качестве налогоплательщика с присвоением Бизнес идентификационного номера (БИН), встав на учет в местном комитете государственных доходов в связи с тем, что при подачи документов на регистрацию договора купли-продажи в случае отсутствия ИИН (для иностранного гражданина) и отсутствия БИН (для иностранного юридического лица) в приеме документов будет отказано и соответственно, нерезидент Республики Казахстан не сможет надлежащим образом оформить приобретение недвижимости в Республике Казахстан.

Таким образом, при приобретении недвижимости в Республике Казахстан нерезидент РК должен принять во внимание вышеуказанные положения и ограничения.