Где в Алматы выгодно покупать жилье: дешевые районы обгоняют центр по доходности
Фото: Zakon.kz
Цена метра: не жадность, а математика
На первый взгляд рынок южной столицы выглядит перегретым – средняя цена квадратного метра в новостройке здесь 719 605 тенге, а на вторичном рынке – 752 302 тенге (данные БНС АСПиР РК за февраль 2026 года). Но, если разобрать цену квадратного метра на составляющие, становится понятно, что рост имеет вполне рациональные причины. По данным, озвученным экспертом в сфере строительства Дилярой Сейтнуровой, основную долю формируют строительство и земля, причем только строительная часть достигает 320-380 тыс. тенге за квадрат, а участок – еще 160-180 тыс. тенге. Существенную нагрузку дает и налоговая составляющая, доходящая примерно до 20% стоимости, тогда как чистая прибыль застройщика остается в пределах 6-8%.
Из этой структуры следует важный вывод: чем дороже земля и сложнее строительство, тем выше итоговая цена.
Именно поэтому верхняя часть города и центральные районы всегда будут стоить дороже – это не рыночная прихоть, а базовая экономика.
Почему на вопрос "Где выгоднее?" есть много ответов
Попытка найти один "лучший район" для покупки квартиры в Алматы изначально ведет к ошибке. Рынок давно разделился на несколько сценариев, и каждый из них дает свою "выгодность". Для одних покупателей важен рост стоимости, для других – стабильный доход от аренды, для третьих – ликвидность и возможность быстро продать объект без потери цены.
Один и тот же район может быть идеальным для инвестора и невыгодным для человека, который рассчитывает на регулярный доход или минимальные риски.
Поэтому вопрос нужно ставить иначе: не где выгоднее, а для какой цели покупка?
ROI: показатель, который определяет ответ
Чтобы сравнивать районы корректно, используют показатель ROI – Return On Investment, или "доходность инвестиций", поясняет эксперт по недвижимости Эльвира Сагандыкова. Это процент, который показывает, сколько приносит квартира относительно вложенных денег. Если жилье стоит 20 млн тенге и дает 2 млн в год от аренды, его доходность составляет 10%. Именно ROI позволяет увидеть то, что не видно через цену.
Дорогая квартира может расти в стоимости, но приносить меньшую отдачу, тогда как дешевая быстрее окупится за счет аренды и динамики роста.
Низкий вход и высокая отдача
На окраинах города, прежде всего в Наурызбайском и Алатауском районах, формируется любопытная экономика сделки. Здесь цена входа значительно ниже центра: однокомнатные квартиры начинаются примерно от 15-20 млн тенге, а стоимость квадратного метра остается в диапазоне 480-580 тыс. тенге. При этом рост цен в последние годы достигает 15-20%, а аренда обеспечивает доходность на уровне 9-11%, поясняет эксперт.
"Такой результат объясняется просто: чем дешевле вход, тем быстрее инвестиция начинает окупаться".Эльвира Сагандыкова
Однако вместе с этим возрастает и риск. Эти районы сильнее зависят от развития инфраструктуры, удалены от центра и требуют большего времени для перепродажи. Инвестор здесь зарабатывает больше, но принимает на себя больше неопределенности.
Баланс вместо максимума
Ауэзовский и частично Жетысуский районы занимают промежуточное положение. Здесь уже сформирована сильная инфраструктура, есть устойчивый спрос, а цены не достигают уровня центральных локаций. В результате доходность оказывается умеренной – около 7-9%, но и риски значительно ниже.
"Такие районы выбирают те, кто не гонится за максимальной доходностью, но хочет сохранить баланс между ценой, спросом и стабильностью. Это наиболее "ровный" сегмент рынка, где колебания выражены слабее".Эльвира Сагандыкова
Цена статуса
В Медеуском, Бостандыкском и частично Алмалинском районах работает другая логика. Здесь квадратный метр стоит уже 750 тыс. – 1 млн тенге и выше, а в отдельных сегментах и еще дороже. Основная причина – стоимость земли и ограниченность предложения, что автоматически поднимает цену.
Такие квартиры действительно легче продать и сдать, поскольку спрос в этих районах стабилен. Однако высокая цена входа снижает доходность: ROI здесь обычно находится в диапазоне 4-6%.
"Покупатель платит не за рост или доход, а за ликвидность и предсказуемость сделки".Эльвира Сагандыкова
Главная ошибка покупателей
Большинство покупателей продолжают искать "лучший район", ориентируясь на репутацию и визуальное восприятие. В результате дорогие районы воспринимаются как выгодные автоматически, а доступные – как компромисс.
На практике все наоборот: дорогой район чаще означает переплату за вход, а не максимальную доходность. В то же время доступные районы требуют более точного расчета и готовности к риску, но могут приносить более высокий результат.
Ранее мы рассказали, сколько можно заработать на сдаче квартир в аренду в городах Казахстана.
