В Казахстане разработали новые правила по управлению кондоминиумом

Министерство промышленности и строительства подготовило изменения в Правила содержания общего имущества объекта кондоминиума, сообщает Zakon.kz.

В частности, Правила по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума изложены в новой редакции.

Для управления объектом кондоминиума, финансирования его содержания и обеспечения сохранности общего имущества собственниками квартир, нежилых помещений одного многоквартирного жилого дома создается одно объединение собственников имущества (ОСИ) либо одно простое товарищество (ПТ) многоквартирного жилого дома, если количество собственников квартир, нежилых помещений не превышает 30, либо осуществляется непосредственное совместное управление всеми собственниками квартир, нежилых помещений, если количество собственников квартир, нежилых помещений не превышает 16-ти.

В многоквартирных жилых домах, расположенных на едином фундаменте либо имеющих единые общедомовые инженерные системы или единый неделимый земельный участок под многоквартирным жилым домом или придомовой земельный участок, собственники квартир, нежилых помещений создают одно ПТ либо одно ОСИ при согласии большинства собственников квартир, нежилых помещений каждого многоквартирного жилого дома.

Управление объектом кондоминиума осуществляется путем:

• планирования, составления текущих и перспективных планов для содержания общего имущества объекта кондоминиума;
• расчета годовой сметы расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума;
• расчета годовой сметы расходов на содержание парковочных мест, кладовки;
• организации и проведения собраний;
• контроля за исполнением договоров, заключенных с субъектами сервисной деятельности и организациями, предоставляющие коммунальные услуги.

На управление объектом кондоминиума включаются следующие расходы:

• оплата труда (услуг) за управление объектом кондоминиума;
• оплата труда (услуг) за ведение бухгалтерского учета, статистической и налоговой отчетности;
• обязательные платежи в бюджет (налоги, взносы, отчисления и другое);
• банковские услуги;
• оплата за расчетно-кассовое обслуживание;
• расходы на содержание офиса (аренда, связь, интернет, канцелярские товары, оргтехника и ее содержание);
• обязательное страхование работников от несчастных случаев;
• оплата услуг за печать и обработку платежей по расходам на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума, а также накопление за капитальный ремонт, целевой взнос;
• расходы, связанные с принудительным взысканием задолженности (нотариальные услуги, услуги почты, государственная пошлина и другое).

Функции управления осуществляют: председатель ОСИ или доверенное лицо ПТ либо управляющий многоквартирным жилым домом, либо управляющая компания, либо все собственники квартир, нежилых помещений, при непосредственном совместном управлении без заключения договора с собственниками.

Управляющий многоквартирным жилым домом или управляющая компания оказывает услуги по управлению объектом кондоминиума при наличии в своем составе специалистов, прошедших обучение и обладающих документом, подтверждающим квалификацию на осуществление функций по управлению объектом кондоминиума.

Для проведения электронного голосования при проведении собрания по инициативе совета дома либо председателя ОСИ, либо доверенного лица ПТ, либо по требованию ревизионной комиссии (ревизора), либо по требованию не менее 10% собственников квартир, нежилых помещений, либо по инициативе жилищной инспекции данные лица вправе принять решение о выборе объекта информатизации в сфере жилищных отношений и жилищно-коммунального хозяйства.

Управление объектом кондоминиума может осуществляться электронно посредством объектов информатизации ЖКХ субъектами информатизации ЖКХ, где на собрании собственники квартир, нежилых помещений могут принять решение о выборе объекта информатизации ЖКХ либо делегировать такие полномочия совету дома.

Председатель ОСИ в течение 15 рабочих дней со дня избрания государственной регистрации объединения открывает в банке второго уровня:

• текущий счет для зачисления денег по расходам на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума (текущий счет);
• сберегательный счет для накопления денег на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума (сберегательный счет).

При управлении объектом кондоминиума осуществляется собственниками квартир, нежилых помещений самостоятельно без образования юридического лица в форме простого товарищества, открытие счетов в банках второго уровня осуществляется доверенным лицом ПТ на основании простой письменной доверенности, по которой доверенное лицо уполномочено на открытие счетов в банках второго уровня.

Доверенное лицо ПТ открывает текущий и сберегательный счета только в целях, определенных законом, в течение 15 рабочих дней со дня подписания договора простого товарищества.

При этом непосредственное совместное управление всеми собственниками квартир, нежилых помещений может осуществляться без открытия текущих и сберегательных счетов в банках второго уровня.

Председатель объединения собственников имущества или доверенное лицо простого товарищества либо управляющий многоквартирным жилым домом, либо управляющая компания, либо все собственники квартир, нежилых помещений, при непосредственном совместном управлении комиссионно в составе членов совета дома, проводят осмотр и составляют Инвентарный перечень общего имущества объекта кондоминиума и акт осмотра объекта кондоминиума.

Председатель ОСИ, доверенное лицо ПТ, управляющий многоквартирным жилым домом, управляющая компания, либо все собственники квартир, нежилых помещений, при непосредственном совместном управлении по результатам осмотра объекта кондоминиума обязаны представлять информацию о многоквартирном жилом доме в объект информатизации ЖКХ либо в информационную систему централизованного сбора и хранения электронных информационных ресурсов в сфере жилищных отношений и жилищно-коммунального хозяйства.

На основании Инвентарного перечня и акта осмотра объекта кондоминиума составляется годовая смета расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества и годовая смета на содержание парковочных мест и кладовок.

После чего представляют проекты сметы расходов на рассмотрение Совету дома и устаналивают ежемесячные взносы, которые утверждаются на собрании собственников квартир, нежилых помещений, и на собрании собственников парковочных мест, кладовок в том числе путем голосования посредством объектов информатизации ЖКХ, выбранного на собрании либо Советом дома при условии делегирования.

При этом размеры расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума, а также размер оплаты за содержание парковочного места, кладовки устанавливаются соразмерно доле собственника квартиры, нежилого помещения, парковочного места, кладовки в общем имуществе.

Указывается, что дополнительные расходы не могут возлагаться на собственников квартир, нежилых помещений без их письменного согласия или решения собрания.

При необходимости проведения дополнительных ремонтных работ и иных мероприятий по содержанию общего имущества объектов кондоминиума, не предусмотренных в годовых сметах расходов, собственники квартир, нежилых помещений, парковочных мест, кладовок на собраниях, принимают решение о сборе целевых взносов и их размере, который оформляется протоколом.

Предусматривается, что председатель ОСИТ, доверенное лицо ПТ, управляющий многоквартирным жилым домом, управляющая компания предоставляет на рассмотрение Совету дома ежемесячные и годовые отчеты по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума электронно через объекты информатизации ЖКХ или бумажно, и представляет собственникам квартир, нежилых помещений до 10 числа месяца, следующего за отчетным периодом, и размещает в общедоступных местах.

Коммунальные услуги, расходуемые на общедомовые нужды, определяются на основании показаний общедомовых приборов учета, а при их отсутствии – по установленной мощности либо по нормам потребления, утвержденным государственным органом, осуществляющим руководство в сферах естественных монополий и на регулируемых рынках.

При этом не допускается выставление счетов (квитанций) собственникам квартир, нежилых помещений на оплату за коммунальные услуги, расходуемые на общедомовые нужды без указания показаний общедомовых счетчиков и количества потребления за оплачиваемый период.

Также не допускается использование средств, предусмотренных на коммунальные услуги, расходуемые на общедомовые нужды на другие цели, кроме как на оплату организациям предоставляющим коммунальные услуги электроснабжения, водоснабжения на основании заключенных договоров.

Правила также устанавливают:

• порядок передачи финансовой, технической документации и иных технических средств по объекту кондоминиума;
• содержание общего имущества объекта кондоминиума;
• участие собственников квартир, нежилых помещений, нанимателей (поднанимателей) квартиры, арендаторов нежилого помещения в расходах на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума.

Так, говорится, что содержание общего имущества объекта кондоминиума в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения, включает в себя:

• дератизация, дезинсекция, дезинфекция подвальных помещений, паркингов и других мест пользования общего имущества объекта кондоминиума;
• техническое обслуживание, локализация аварийных случаев общедомовых инженерных систем (отопления, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, вентиляции) и оборудования объекта кондоминиума.
• подготовка общедомовых инженерных систем и оборудований к сезонной эксплуатации (промывка, опрессовка, регулировка, наладка и другое);
• обеспечение надлежащего санитарного состояния мест общего пользования общего имущества объекта кондоминиума (влажная уборка, подметание и мытье подъездов, холлов, лестничных маршей, лестничных площадок, лифтовых кабинок и другие санитарные мероприятия);
• обеспечение надлежащего санитарного состояния земельного участка придомовой территории объекта кондоминиума (озеленение (посадка, уход, снос, обрезка зеленых насаждений и газонов), санитарная очистка мусоропровода, очистка выгребных ям, уборка и побелка дворовых уборных, уборка листьев, снега и наледи, в том числе с крыши);
•  приобретение, установка, сервисное обслуживание и поверка общедомовых приборов учета, а также систем учета теплопотребления и элементов автоматизированных систем регулирования (при необходимости);
• обеспечение безопасной эксплуатации опасных технических устройств, текущему ремонту и локализации аварийных случаев (обслуживание лифтов);
• противопожарные мероприятия, включая содержание противопожарного оборудования, приобретение и зарядку, перезарядку огнетушителей, пожарных рукавов, осуществление специальных надписей, указателей, оформление планов и схем эвакуации, за исключением приобретения и установки систем пожаротушения;
• содержание и техническое обслуживание слаботочных инженерных систем, состоящие из устройств сигнализации загазованности, задымления и затопления, систем автоматической пожарной сигнализации, систем автоматизации и диспетчеризации инженерного оборудования многоквартирного жилого дома, входящих в состав общего имущества объекта кондоминиума (домофонные системы и оборудование, видеонаблюдение), систем по оказанию услуг телефонной связи, телевидения и интернета, за исключением оборудования и кабеля, расположенного в квартире, нежилом помещении, кладовке;
• текущий ремонт общего имущества объекта кондоминиума (на основании дефектного акта);
• оплату коммунальных услуг, потребленных на содержание общего имущества объекта кондоминиума;
• установка домофонного оборудования (при необходимости);
• хозяйственные расходы (приобретение инвентаря, оборудования и материалов необходимого для содержания общего имущества объекта кондоминиума;
• вывоз крупногабаритного мусора (при необходимости).

На каждый вид услуг по содержанию общего имущества объекта кондоминиума заключается отдельный договор с субъектами сервисной деятельности.

Не допускается оказание услуг по содержанию общего имущества объекта кондоминиума путем заключения индивидуального договора между собственниками квартир, нежилых помещений, парковочных мест, кладовок и субъектом сервисной деятельности.

При этом сумма договора об оказании услуги по содержанию общего имущества объекта кондоминиума и содержанию парковочных мест, кладовок не должна превышать суммы, утвержденных годовыми сметами.

Документ размещен на сайте Открытые НПА для публичного обсуждения до 19 января.

Ранее мы рассказали, что утверждены правила, как жильцы могут управлять многоквартирным домом.