#Все о теннисе
Слухи о "смерти" КСК были преувеличены: плюсы и минусы ПКСК, КСК, ОСИ и ПТ
Фото: пресс-служба акимата Алматы
С 1 июля 2023 года КСК в Казахстане – кооперативы собственников квартир – как известно, должны были перестать существовать. И вообще все формы управления объектом кондоминиума многоквартирного дома, за исключением трех. Остались бы только ОСИ и ПТ в Казахстане, да еще непосредственное управление всеми собственниками квартир.
Того требовала норма в Законе РК "О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты РК по вопросам жилищно-коммунального хозяйства" от 26 декабря 2019 года (пункт 5 статьи 2). Вот он, этот скандальный закон о КСК в Казахстане: "зарегистрированные и осуществляющие деятельность до введения в действие настоящего Закона кооперативы собственников помещений (квартир), потребительские кооперативы собственников квартир, нежилых помещений, потребительские кооперативы могут осуществлять деятельность по управлению многоквартирным жилым домом до 1 июля 2023 года".
Теперь этой нормы нет. Ее отменил закон, подписанный Президентом РК 29 июня 2023 года, темой которого помимо прочего является и реформа ЖКХ в Республике Казахстан.
Итак, слухи о смерти КСК в Казахстане в 2023 году оказались несколько преувеличены. Жилищная реформа РК продолжается. С учетом последних обстоятельств собственники квартир могут выбрать следующие формы управления общедомовым имуществом: ПКСК, ПК, КСК, ОСИ, ПТ, а также непосредственное совместное управление всеми собственниками.
ПКСК – потребительский кооператив собственников квартир
Самая первая по времени форма управления, появившаяся на руинах прежней, советской системы с государственной формой собственности. После приватизации на смену государственных домоуправлений пришли именно ПКСК. Они появились еще до введения в действие в 1997 году Закона РК "О жилищных отношениях", который и предусматривал обязанности КСК в Казахстане. Благодаря которым КСК и стали впоследствии ведущей формой управления.
Но в целом у ПКСК больше минусов, чем плюсов. Главный минус потребительского кооператива как формы управления общей раздельной собственностью – субсидиарная ответственность согласно пункту 2 статьи РК 108 Гражданского кодекса. Это значит, что если кооператив имеет задолженность перед кредиторами, одним его членам (у которых есть средства) придется платить за других (из-за которых долг, собственно, и образовался). Несправедливо.
КСК – кооператив собственников помещений (квартир)
Это более совершенный способ управления общедомовым имуществом, который появился, как уже говорилось, с введением в действие Закона РК "О жилищных отношениях". Этим документом регламентировалось, что входит в обязанности КСК в Казахстане. Его главные плюсы – работа над ошибками, которые обнаружены при функционировании ПКСК. А именно, поскольку это были именно специфические кооперативы для управления многоквартирным домом, была отменена субсидиарная имущественная ответственность одних членов кооператива за долги других. "Кооператив собственников помещений (квартир) не отвечает по обязательствам своих членов. Члены кооператива не отвечают по долгам кооператива" (пункт 2 статьи 45 Закона).
Другое важное преимущество – освобождение от налогов на содержание жилья (РСЖ). Согласно статье 289 Налогового кодекса взносы собственников квартир, нежилых помещений многоквартирного жилого дома – не входят в совокупный годовой доход некоммерческих организаций. И потому не облагаются, в частности, КПН и НДС.
Однако с одним уточнением: освобождение сделано не для потребительского кооператива вообще, а лишь для ОСИ и КСК в Республике Казахстан. Правда, последний фигурировал лишь до 1 января 2023 года. То есть льгот в НК, которые входили бы в обязанности КСК в Казахстане на 2023 год, нет. Но это, очевидно, связано с планами упразднения КСК. Теперь ситуацию, наверное, надо приводить в соответствие.
ОСИ в Казахстане
Расшифровка ОСИ в Республике Казахстан – объединение собственников имущества. Единственная форма управления, при которой сейчас не надо платить НДС и КПН – ОСИ. Это большой плюс ОСИ, важнейшие изменения в Казахстане, уменьшающие РСЖ. С другой стороны, возрастают целевые расходы. Напомним принцип провалившейся жилищной реформы "ОСИ вместо КСК" в Республике Казахстан. Один дом (многоквартирный) – одно ОСИ. И, соответственно, один бюджет. Притом, что в КСК был общий бюджет для десятков домов.
Это значит, что вместо одного председателя КСК нужно выбирать, для примера, десять председателей ОСИ, по количеству домов в КСК. И всем платить зарплату, хотя бы минимальную.
В остальном они похожи. В ОСИ в Казахстане на 2023 год, как в КСК ранее, нет субсидиарной ответственности (пункт 2 статьи 44-1 Закона РК "О жилищных отношениях"). Но, как и прочие юридические лица, закон ОСИ в Казахстане не освобождает от проверок.
ПТ в Казахстане – простое товарищество
Это форма управления без образования юридического лица. Что имеет как плюсы, так и минусы.
Поскольку нет аппарата управления, то нет и целевых расходов. Не может быть и никаких проверок, так как действующее законодательство, а именно Предпринимательский кодекс РК, не предполагает проверок физических лиц, если те не являются субъектами предпринимательства, то есть не зарегистрированы в качестве ИП.
Но есть и огромный минус – солидарная имущественная ответственность товарищей, связанных договором о совместной деятельности (статья 228 ГК). Солидарное – это такое обязательство, "в силу которого каждый кредитор вправе требовать, а каждый должник обязан исполнять обязательство полностью" (статья 287 ГК). То есть каждый отвечает за долги всех, причем, в отличие от субсидиарного обязательства, не в качестве подстраховки, а с самого начала, просто потому, что у него есть деньги.
И последнее: новости о КСК и ОСИ, изменения ОСИ в Казахстане в 2023 году, все эти поправки в жилищное законодательство (в статью 42) не обошли стороной и ПТ: количество собственников квартир, нежилых помещений не может превышать тридцати.
Напомним, ранее Zakon.kz публиковал статью о провале жилищной реформы, согласно которой должники КСК переходят в ОСИ и ПТ, закон (ныне отмененный) обязал их выбрать одну из этих форм управления.
