Новости спорта 
Как изменятся правила для собственников квартир в управлении ОСИ и КСК: институт управдомов
Фото: Zakon.kz
Почему понадобилась которая уже по счету жилищная реформа?
Дело в том, что на постсоветском пространстве сложилась уникальная ситуация. Тот самый квартирный вопрос, возникший еще при социализме, – в чем он на нынешней капиталистической стадии? В том, что большинство городских жителей (и даже значительная часть сельских) живут в принадлежащих им квартирах в многоквартирных жилых домах (МЖД).
При этом в остальном мире, как правило, иначе. Немногие могут позволить себе собственный дом или даже квартиру, остальные – арендуют. Это позволяет решить проблемы с управлением и содержанием жилья. Подавляющее большинство граждан даже не задумываются ни о чем, кроме квартплаты: все вопросы решает хозяин.
На постсоветском пространстве сложнее. Во всех республиках своя специфика, нас интересует, разумеется, Казахстан. В РК, по данным Бюро национальной статистики, в 2023 году насчитывалось 312 тысяч многоквартирных жилых домов (МЖД), где квартиры находятся в частной собственности, а подъезды, крыши, подвалы и придомовая территория – в общей долевой собственности. Право на недвижимость в этом случае возникает в форме кондоминиума.
Так себе форма, прямо скажем. Но что поделать: в своем подавляющем большинстве этот юридический сфинкс достался Казахстану в наследство от советской эпохи, когда и квартиры, и технические помещения были в государственной собственности. Как смогли, так и приспособили к рыночной современности, когда государство больше не пожелало нести бремя хозяйских забот.
Но проблема в том, что и жители также не желают!
По действующим нормам Закона РК "О жилищных отношениях" все главные вопросы, связанные с управлением объекта кондоминиума и содержанием общего имущества, решает собрание собственников. Перечень вопросов, относящихся к его компетенции, изложен в статье 42-1 Закона.
Но подавляющее большинство людей не могут или не хотят участвовать в таких встречах и всячески уклоняются. Почему собственники не желают нести бремя собственности – вопрос, выходящий за рамки этой статьи. Но каждый раз организовывать общее собрание, чтобы обсудить какую-то задачу, становится неподъемным делом. Как результат, важные вопросы общедомового хозяйства повисают в воздухе.
Конечно, это далеко не единственная проблема в сфере ЖКХ. Хотя, пожалуй, и самая важная. С целью решить ее (и остальные) и предпринимаются новые реформы, поскольку предыдущие проваливаются. Посмотрим, станет ли жизнеспособной ныне предлагаемая схема.
Итак, что ждет казахстанцев? (В первую очередь, новшества касаются собственников квартир в многоквартирных жилых домах – МЖД).
Дом одновременно и ОСИ, и в КСК
Пожалуй, самая громкая новость – возвращение в правовое поле кооперативов собственников квартир (КСК), которые в 2019 году было решено ликвидировать, и на полную смену им должны были прийти в 2023 году ОСИ – объединения собственников имущества.
Не будем сейчас повторяться: отсылаем к статье на Zakon.kz, где подробно рассказано и о целях, и о причинах провала прошлой реформы. Скажем только, что главная проблема, из-за которой жители встретили идею в штыки: рост трат. Принцип "один дом – одно ОСИ" привел к тому, что вместо одного председателя КСК нужно выбирать, для примера, десять председателей ОСИ по количеству домов в КСК. И столько же бухгалтеров. И дворников. И каждому нужно платить жалование. Что, разумеется, увеличивало квартплату.
Короче, с ОСИ не пошло. Поэтому КСК фактически решили не ликвидировать, однако и среди форм управления их в законе "О жилищных отношениях" (в действующей статье 42) не оставили. Такая правовая аномалия, учитывая, что большинство МЖД в стране управляются как раз КСК, очевидно, не являлась чем-то нормальным.
И поэтому в нынешних поправках законодатели вернули КСК. Правда, не как форму управления, а как субъект управления. Закон РК "О жилищных отношениях" дополнили статьей 51-4, в частности, пунктом 1 (норма еще не вступила в силу):
"Субъектами управления многоквартирного жилого дома являются:
- управляющая компания;
- кооператив собственников квартир (нежилых помещений)".
Так что КСК остаются! Но с важной оговоркой: не для одного дома. В каждом отдельном МЖД собственники могут организовать либо ОСИ, либо без образования юрлица непосредственно и совместно управлять объектом кондоминиума, но лишь в том случае, если "количество собственников квартир, нежилых помещений менее тридцати шести" (новая, пока еще не действующая редакция пункта 2 статьи 48 Закона РК "О жилищных отношениях").
Третьего, а также четвертого варианта, пятого и т.д. – не дано.
А вот ОСИ (каждого дома) затем уже могут объединяться друг с другом в КСК или присоединяться к уже существующим, если примут такое решение.
Профессиональные управдомы
Другой принципиальный момент в поправках – это попытка законодателей навести рабочий порядок в ЖКС посредством реформы управления, а именно, сделать его профессиональным.
Итак, собственники квартир в доме осуществили свой выбор. Либо создали ОСИ, либо выбрали непосредственное совместное управление. И в первом, и во втором случае (если число их не меньше 36) далее следует сделать следующий шаг – определиться с субъектом управления. Как уже было сказано выше, здесь имеется два направления.
Первое только для ОСИ: объединиться с другими ОСИ в кооператив собственников квартир – КСК. Как сказано в пункте 3 статьи 51-6 Закона (новая, еще не действующая редакция):
"В состав инициативной группы для регистрации кооператива собственников квартир (нежилых помещений) входят представители собственников квартир, нежилых помещений двух и более объектов кондоминиумов, делегированные собраниями в порядке, установленном настоящим законом".
Однако, как требуют новые правила (пункт 3 статьи 51-4 предлагаемой редакции Закона), "субъекты управления объектом кондоминиума оказывают услуги по управлению объектом кондоминиума при наличии в своем составе работников, имеющих документ о признании профессиональной квалификации на осуществление функций по управлению объектом кондоминиума".
Т.е., объединившись в КСК (хотя бы двумя ОСИ), собственники смогут самостоятельно вести хозяйственную деятельность, выбрав из своего круга профессиональных управдомов.
Ведь главная проблема, как опять-таки выше уже говорилось, в том, что сейчас все важные вопросы решает собрание собственников, а те не желают по каждому поводу на него собираться. Нет кворума, т.е. больше половины собственников (согласно пункту 5 статьи 42-1 действующего Закона), – собрание не правомочно принимать решение.
Организационный тупик. Чтобы из него выйти, и принимаются поправки. Собрание выбирает Совет дома (не менее 3 человек), а тот в свою очередь – председателя. Такой механизм и сейчас предусмотрен, но перечень вопросов, входящих в их компетенцию, невелик. Предлагаемыми поправками ситуация кардинально меняется.
И важнейшей фигурой становится избираемый двухступенчатым голосованием профессиональный управдом-председатель. Тем не менее, поскольку выдвинут он из своей среды, эту форму – КСК – можно считать самоуправлением.
Второй же вариант для собственников квартир в МЖД – нанять профессиональную управляющую компанию (ранее допустима была только временная). Т.е. управление передается на аутсорсинг, как следует из содержания новой статьи 51-5 Закона, а председатель и Совет дома будут выполнять лишь контрольные функции.
Возникает, правда, вопрос: где взять столько квалифицированных управляющих? Если управдом – это профессия, значит, необходимо готовить в колледжах менеджеров по управлению ЖКХ, а также учредить в городах консультационные центры по созданию и управлению ОСИ и КСК.
Иначе схема – точнее, обе схемы – работать не будет.
Таковы новые правила для собственников квартир в МЖД. Возникает, правда, и еще один вопрос: а что если они следовать правилам не будут? Например, так и не смогут выбрать сначала форму, а затем – субъекта управления. Ответ: тогда жилищная комиссия назначит объекту кондоминиума временную управляющую компанию.
Штраф для председателя
Понятно, любые новые правила надо "подкреплять" ответственностью за их неисполнение.
За нарушения жилищного законодательства РК "отвечает" статья 320 КоАП. Но штрафы там предусмотрены для застройщиков, председателям же КСК и ОСИ за разного рода "косяки" грозит максимум предупреждение. А санкций за некоторые серьезные нарушения, которые мешают нормальному функционированию кооперативов, просто нет!
Наиболее часто встречающаяся проблема в следующем. При смене председателя ОСИ или КСК новые уполномоченные сталкиваются с отказом прежних управдомов в добровольном подписании акта приема-передачи и предоставления всей имеющейся документации на многоквартирный жилой дом.
По сути, по тем или иным причинам физические или юридические лица, осуществляющие функции управления объектом кондоминиума, уклоняются от передачи документации. Добавляя дополнительный бардак и в без того хлопотное хозяйство, ничем при этом не рискуя.
Чтобы исправить это, в рамках сопутствующих поправок в Кодекс об административных правонарушениях в статью 320 добавлен пункт 8:
"Непредставление юридическим или физическим лицом, осуществляющим функции управления объектом кондоминиума, при смене форм управления и/или субъектов управления МЖД в течение 10 календарных дней совету ОСИ, ПТ по акту приема-передачи финансовой, технической документации и иных технических средств по объекту кондоминиума, необходимых для эксплуатации МЖД, предусмотренных жилищным законодательством РК, а также неподписание акта приема-передачи влекут штраф на физических лиц в размере 50, на юридических лиц – в размере 100 месячных расчетных показателей".
А в случае повторного в течение года нарушения штрафы увеличиваются вдвое (новый пункт 10 в статью 320 КоАП).
Увеличены взыскания и за другие нарушения в области ЖКХ:
- за нарушение сроков открытия текущих и сберегательных счетов на дома – штраф в размере 50 МРП;
- за нарушение сроков представления ежемесячных и годовых отчетов жильцам – штраф в размере 50 МРП.
Сравните: сейчас за эти нарушения предусмотрено лишь предупреждение.
Но что не менее важно, взыскание будет налагаться непосредственно на руководителя юридического лица или физическое лицо, зарегистрированное в качестве ИП, осуществляющего функции управления объектом кондоминиума. Т.е. штраф не может быть оплачен за счет средств собственников квартир с текущего или сберегательного счета объекта кондоминиума.
Сейчас оба закона: "О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты РК по вопросам жилищно-коммунального хозяйства, предпринимательства и деятельности экспортно-кредитного агентства" и "О внесении изменений и дополнений в Кодекс РК об административных правонарушениях по вопросам жилищно-коммунального хозяйства" – ждут подписания главой государства. Они будут введены в действие по истечении 60 дней после опубликования.
