Стоимость жилья побила рекорды – в Астане подорожала "первичка", в Алматы – "вторичка"

В сентябре 2025-го цены на жилье в новостройках Астаны выросли на 5,1% за месяц – это один из самых сильных скачков за 10 лет. Более высокие месячные темпы в столице наблюдались лишь дважды – в 2015 и 2022 годах, когда рынок реагировал на шоки девальвации и геополитики, сообщает Zakon.kz.

Алматы или Астана: где дороже, где дешевле

Резкий рост на "первичку" в Астане пришел после уже ощутимого подорожания в августе, что делает осеннюю динамику беспрецедентной. Интересно, что на вторичном рынке рост цен в столице оказался скромнее – 2,2% м/м, но и этот показатель стал максимальным в 2025 году. А аренда в Астане даже замедлилась: +1,8% против +3,1% месяцем ранее. Средняя стоимость аренды остается ниже, чем в Алматы, где цены на съем выше.

В южной столице рынок новых квартир почти не двигается – в сентябре рост составил всего +0,1%. Последние два месяца "первичка" фактически застыла, зато активизировалась "вторичка": +1,2% м/м.

Такой разрыв между сегментами, скорее всего, говорит о перераспределении спроса – многие покупатели, столкнувшись с подорожанием новостроек и высокими ставками по ипотеке, смещаются в сторону готового жилья.

С арендой ситуация обратная: в Алматы цены на съем квартир выросли на 2,7% – это максимальный прирост с августа 2023-го. Сегмент остается чувствительным к сезонному спросу и миграции населения, особенно осенью, когда в город приезжают студенты и работники сферы услуг.

Отметим также, что в Шымкенте годовой прирост в целом на рынке жилья составил 15%, а квартальная динамика (+4,7%) указывает на смещение покупательских предпочтений в пользу южных городов.

Лидеры регионального роста

Группу формирования цен на рынке недвижимости в РК составляют города с заметным оживлением строительной активности и притоком инвестиций: Актобе, Кызылорда, Павлодар и Конаев.

Кызылорда выделяется ростом свыше 15% год к году – эффект реализации инфраструктурных проектов и сравнительно низкой прошлогодней базы.

Павлодар демонстрирует рекордный годовой рост (порядка 26,4%), что может указывать на перераспределение инвестиций в более доступные рынки.

Рынки Усть-Каменогорска, Петропавловска, Семея и Туркестана фактически стагнируют: годовой прирост не превышает 2%. Это свидетельствует о низком спросе и ограниченной инвестиционной активности. Караганда и Костанай демонстрируют умеренный рост в пределах 3-5% годовых – близко к уровню потребительской инфляции, то есть в реальных доходах цены фактически стабильны.

В целом рынок жилья в 2025 году находится в фазе замедленного, но устойчивого роста. После ценового шока 2022-2023 годов темпы постепенно нормализовались.

И вот что еще интересно: сравнение с декабрем 2020 года подтверждает: даже с учетом коррекций жилье подорожало в Казахстане почти на 60% за пять лет.

Средние цены на рынке жилья в сентябре 2025 года

По данным Бюро национальной статистики, средняя цена нового жилья в Казахстане составила 549,4 тыс. тенге за квадратный метр, а на вторичном рынке – 567 тыс. тенге. Аренда благоустроенного жилья – в среднем 4,75 тыс. тенге за "квадрат".

Лидеры по стоимости жилья – традиционно Астана и Алматы, где квадрат нового жилья превысил 650 тыс. тенге, а перепродажа достигла 678-701 тыс. тенге. Шымкент укрепил позиции на третьем месте – 515 тыс. тенге за новое жилье. Однако здесь наблюдается редкий для крупных городов разрыв в пользу "вторички": на вторичном рынке цены ниже (457,6 тыс. тенге), что указывает на активную распродажу старого фонда.

На западе страны заметен контраст: в Актау новое жилье стоит 446 тыс. тенге, но вторичное – всего 342,5 тыс. тенге, что связано с дисбалансом между дорогими новостройками у моря и устаревшими домами в старых кварталах. В Атырау оба сегмента почти сравнялись (505 и 495 тыс. тенге, соответственно).

Среднеценовые города – Караганда, Костанай, Павлодар, Семей – держатся в диапазоне 370-460 тыс. тенге за "квадрат" нового жилья. Минимальные цены зафиксированы в Уральске (299 тыс.), Кызылорде (386 тыс.) и Туркестане (339 тыс. тенге).

Ранее мы сообщили, что Алматы стал самым застраиваемым городом в Казахстане.