Почему ипотека пока не станет дешевле
С 1 июля 2026 года вступило в силу совместное постановление Агентства Республики Казахстан по регулированию и развитию финансового рынка и Нацбанка, согласно которому предельная годовая эффективная ставка вознаграждения по ипотечным жилищным займам снижена с 25% до 20%.
На первый взгляд, новость выглядит обнадеживающей. Однако эксперты предупреждают: речь идет лишь о максимальном пороге ставки, а не о ее автоматическом снижении. Стоимость ипотечных кредитов по-прежнему будет зависеть от базовой ставки, инфляции, стоимости фондирования банков и общей ситуации в экономике.
По словам девелопера, эксперта в сфере строительства и реновации Диляры Сейтнуровой, сегодня коммерческая ипотека в РК фактически остается недоступной для большинства покупателей. Для примера аналитик берет Алматы как самый крупный и прибыльный рынок жилья в стране.
"Сегодня коммерческая ипотека в Алматы стоит 22-24% годовых. При таких ставках для большинства семей покупка квартиры в кредит становится слишком дорогой".Диляра Сейтнурова
Рынок уже почувствовал последствия дорогих кредитов. По оценкам экспертов, продажи новостроек в первом полугодии 2026 года сократились на 20-25% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Основной объем сделок сегодня обеспечивают государственные программы поддержки, тогда как коммерческая ипотека практически перестала быть драйвером спроса.
Эксперт объясняет это сразу несколькими факторами. Инфляция остается высокой – около 10%, поэтому Нацбанк не может быстро снижать базовую ставку. Одновременно с января 2026 года первичное жилье облагается НДС, что увеличило стоимость новостроек в среднем на 10-12%. Дополнительное влияние оказал и рост налоговой нагрузки на собственников недвижимости.
В результате многие потенциальные покупатели предпочитают отложить приобретение жилья.
"Те, кто успел оформить льготную ипотеку несколько лет назад, не спешат продавать жилье и менять его на новое. Рынок становится менее подвижным". Диляра Сейтнурова.
Сегодня основной спрос сосредоточен вокруг программ "Алматы жастары", "7-20-25", "Наурыз" и другие проектов. Однако желающих воспользоваться льготными кредитами значительно больше, чем предусмотрено финансированием, поэтому очереди продолжают расти.
Когда кредиты действительно могут подешеветь
По мнению специалиста, рассчитывать на заметное удешевление коммерческой ипотеки в ближайшее время не стоит.
Даже если к концу года базовая ставка снизится, что само по себе остается непростым сценарием, коммерческая ипотека сможет приблизиться лишь к уровню 15-16% годовых. Однако столь существенное снижение базовой ставки эксперт считает маловероятным.
Если же инфляция сохранится на нынешнем уровне, рынок жилья как минимум до конца года продолжит зависеть преимущественно от государственных ипотечных программ, а небольшим строительным компаниям станет сложнее конкурировать.
Еще одним фактором может стать вступивший в силу с 1 июля новый Строительный кодекс. Он усиливает требования к экспертизе проектов и техническому надзору, что потенциально способно замедлить запуск части новых жилых комплексов и ограничить предложение жилья в перспективе.
"Если есть возможность участвовать в льготной программе, откладывать не стоит. Если же вы рассматриваете коммерческую ипотеку под 20% и выше, имеет смысл внимательно следить за динамикой базовой ставки и решениями Нацбанка".Диляра Сейтнурова
Отдельно аналитик обращает внимание инвесторов на рынок аренды.
По ее словам, доходность сдачи жилья в Алматы и Астане сегодня составляет около 6-8% годовых, поэтому при нынешнем уровне процентных ставок банковские депозиты в отдельных случаях могут оказаться более привлекательным инструментом вложения средств.
Три сценария развития рынка
Эксперт по недвижимости Анель Садвакасова считает, что снижение предельной ставки само по себе не означает быстрого восстановления ипотечного рынка.
- Неблагоприятный сценарий предполагает сохранение ставок на нынешнем уровне. В этом случае покупатели продолжат откладывать сделки, а застройщикам придется активнее использовать скидки и рассрочки вместо полноценного снижения цен.
- Базовый сценарий выглядит более вероятным. При нем стоимость кредитов может немного снизиться ближе к концу года, однако ипотека останется дорогой, поэтому спрос будет восстанавливаться постепенно.
- Оптимистичный вариант возможен лишь при более быстром замедлении инфляции и дальнейшем снижении базовой ставки. Тогда банки смогут несколько смягчить условия кредитования, что позволит оживить спрос прежде всего на наиболее ликвидные объекты.
Впрочем, даже в этом случае, подчеркивает Анель Садвакасова, речь идет скорее о постепенном улучшении ситуации, чем о возвращении дешевой коммерческой ипотеки.
Рыночная ипотека продолжает уступать льготной
Тенденцию подтверждает и статистика Ассоциации финансистов Казахстана.
По итогам 2025 года объем рыночной ипотеки составил около 624 млрд тенге, или лишь 26% от общего объема новых жилищных кредитов. Уже в первом квартале 2026 года ее доля сократилась ниже 15%.
Это означает, что рынок жилья все сильнее зависит от государственных программ поддержки, тогда как классическая коммерческая ипотека постепенно теряет позиции из-за высокой стоимости кредитов и снижения их доступности для населения.
Таким образом, снижение предельной ставки до 20% можно рассматривать скорее как сигнал о возможном смягчении условий кредитования в будущем, чем как повод ожидать быстрого удешевления ипотеки. Пока же, по мнению большинства экспертов, рынок продолжит жить в условиях дорогих кредитов, а основная активность сохранится вокруг льготных государственных программ.
Ранее мы рассказали о том, что лучше: инвестировать в недвижимость или положить деньги в банк на депозит.