Напомним, согласно новым изменениям в законодательстве, в Казахстане до 1 июля 2023 года должны быть созданы ОСИ (объединения собственников имущества) или ПТ (простые товарищества многоквартирных домов). Но эта реформа, несмотря на ее необходимость, устраивает не всех владельцев квартир. В основном, как показали опросы, из-за увеличения стоимости облуживания домов, а также нежелания жителей домов управлять кондоминиумом, брать на себя ответственность за содержание и ремонт.
Фото: Казахстанская Жилищная Компания
В связи с этим КЖК, после обсуждения этих вопросов с другими ассоциациями и участниками рынка, предлагает следующие основные предложения по улучшению механизма управления кондоминиумом:
во-первых, так как управление многоквартирным жилым домом является технически сложной задачей, возможно назначение председателя ОСИ или ПТ также из числа специально обученных специалистов, имеющих навыки управления, юридически и финансово грамотных;
во-вторых, для сокращения посредников в цепочке поставок работ и услуг по содержанию дома можно дать возможность ОСИ и ПТ нанимать технических специалистов или специализированные компании;
в-третьих, использование существующих механизмов открытия специальных счетов и эскроу-счетов для ПТ было бы безопасным решением для хранения средств. На сегодня же пока отсутствует возможность открытия сберегательного счета для ПТ. А сберегательные счета для ОСИ открывают пока только АО «Jusan Bank» и АО «Отбасы Банк», остальные банки не имеют таких продуктов;
в-четвертых, есть предложение о том, что регистрация объекта кондоминиума должна осуществляться сразу при регистрации акта ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома. И для этого не должны требоваться заявления от двух собственников (как сегодня предусмотрено законодательством), так как это не зависит от их волеизъявления. Это одна из первых проблем, с которой сталкиваются создаваемые органы управления объектом кондоминиума;
по сути, как считают в КЖК, любой многоквартирный дом, построенный как объект долевого строительства и жилищно-строительным кооперативом, должен являться кондоминиумом;
в-пятых, по данным специалистов КЖК, в послевоенной Европе стимулирование строительства апартаментов как арендного жилья позволило закрыть жилищный вопрос для социально уязвимых слоев населения. Это также открыло новые инструменты для инвестирования – жилищные фонды недвижимости (REIT – real estate investment trust). В казахстанском законодательстве в качестве REIT можно предложить использовать паевой инвестиционный фонд или фонд недвижимости;
в-шестых, в КЖК предлагают обратить внимание на успешный опыт Германии в решении вопроса реновации ветхого жилья. Ведь в Казахстане более 50% жилищного фонда состоит из домов, построенных в период 1920-1990 годов. В Германии капитальный ремонт панельных пятиэтажек кардинально изменил их в лучшую сторону как по качеству и безопасности, так и по внешнему виду. Кроме того, стоимость такого ремонта как минимум на 30% ниже стоимости строительства нового дома. В качестве яркого примера можно привести реконструкцию старого панельного дома «Платтенбау» длиной 180 м в Лайнефельде, на востоке Германии. Архитекторы из Stefan Forster Architekten удалили верхний этаж и семь сегментов вдоль линии блока. В итоге на основе старого дома были созданы отдельные многоквартирные виллы.
Фото: Казахстанская Жилищная Компания
Отметим, что КЖК совместно с акиматами Нур-Султана и Алматы разрабатывает на 2023 год программы финансирования реновации ветхого и аварийного жилья, планируя в дальнейшем распространить этот опыт в других регионах.
На сегодня в проект реновации включаются «сталинские» двух-трехэтажные дома, а после, совместно с урбанистами, в программу планируется также включение панельных «хрущевок» на основе опыта Германии.