Ипотека в Казахстане может стать привилегией – аналитики

Ипотечный рынок Казахстана под конец года демонстрирует впечатляющую статистику: заявки на кредиты выросли на 10%, объем выдач прибавил 25%, портфель увеличился на 10%. При этом цены на жилье растут двузначными темпами, а доходы населения сокращаются, сообщает Zakon.kz.

По данным Ассоциации финансистов Казахстана, в стране наблюдается растущий разрыв между стоимостью жилья и финансовыми возможностями большинства домохозяйств. Цены на первичное жилье за девять месяцев 2025 года выросли на 12,7%, на вторичное – на 10,3%, а реальные доходы населения снизились на 1,7%.

В результате расширение нерыночного финансирования (льготных программ и изъятий "пенсионных" денег) усиливает ценовое давление, поддерживает высокую активность сделок на рынке, но одновременно углубляет дисбаланс между спросом и фундаментальными возможностями населения, усиливая структурный "разрыв" в доступе к жилью.

Количество заявок на ипотеку достигло 772,2 тыс., что на 10% больше, чем годом ранее. При этом спрос смещается в сегмент объектов стоимостью от 20 млн тенге.

"Этому способствуют концентрация спроса в городах республиканского значения, где цены заметно выше, а также увеличение доли заемщиков с более высокими доходами, способных претендовать на крупные суммы".АФК

Средняя ставка по новым кредитам снизилась до 9,9%, что значительно ниже базовой ставки (16,5%) и инфляции (12,9%).

По сути, ипотека выдается по отрицательной реальной ставке – около 3 п.п. Доля льготной ипотеки выросла до 67%, рыночной – сократилась до 33%.

Фото: Zakon.kz

Одновременно доля одобренных заявок упала с 39% до 25%, поскольку ограничения по стоимости кредита сделали коммерческие программы менее доступными.

Переводы из пенсионных фондов на улучшение жилищных условий достигли 449,7 млрд тенге (+81% г/г), поддерживая активность сделок (314,2 тыс., +3,2%) и одновременно усиливая рост цен. Доля сделок за собственные средства увеличилась, доля ипотечных – снизилась до 62%.

"Таким образом, развитие сектора становится все более зависимым от государственной политики, а роль коммерческого сегмента – сужается. Попытки административно снизить ГЭСВ при общем увеличении стоимости денег в экономике усилили этот перекос". АФК

Отношение ежемесячного платежа к зарплате снизилось с 38,7% до 36%, но для большинства семей главный барьер – высокая стоимость жилья и необходимость накопить на первоначальный взнос. Цены растут быстрее доходов, что расширяет социальный разрыв на рынке.

Фото: Zakon.kz

Ужесточение денежно-кредитной политики приведет к снижению спроса на рыночные ипотечные кредиты и усилит конкуренцию за льготные программы. Если цены будут расти быстрее доходов, доступность жилья для среднего класса продолжит ухудшаться, а рынок останется зависимым от государственных ресурсов и нерыночных источников финансирования.

В итоге рынок ипотечного кредитования в Казахстане продолжает расти, но структурные перекосы становятся все более заметными. Доступность коммерческих ипотек сокращается, основной рост обеспечивают льготные программы и переводы пенсионных накоплений, что делает рынок зависимым от государственных средств. Это может превратить ипотеку в привилегию ограниченного круга покупателей.

Ранее мы рассказали, что в 2026 году казахстанцев ждут важные изменения в сфере ипотечного кредитования.