Что будет с ценами на жилье в Казахстане в 2026 году

Рынок жилья в январе показывает аномальный рост, не характерный для начала года. Застройщики пугают покупателей налоговыми реформами, а чиновники говорят обратное. Будет ли в 2026 году ценовой откат или мы стоим на пороге нового витка удорожания недвижимости, разбирался Zakon.kz.

По данным Бюро национальной статистики АСПиР РК, к январю 2026 года жилье на первичном рынке подорожало на 15,5% за год, на вторичном – на 14,3%, а стоимость аренды подскочила на 11,9%. Особенно тревожная динамика зафиксирована в Астане и Алматы, где в ноябре цены совершили самый резкий скачок за последние 22 месяца.

Психология налога

Основным триггером ценового скачка экспертное сообщество считает повышение НДС с 1 января 2026 года. Многие застройщики уже пересмотрели прайс-листы, объясняя это необходимостью подготовки к фискальным изменениям. Практически все специалисты по недвижимости уверены в преднамеренности этих действий, поясняя, что строительные компании планомерно и понемногу повышали цены уже в 2025 году, чтобы избежать резкого скачка с начала нового года.

Однако эксперты телеграм-канала "QZ Economy. Tалдау" призывают не поддаваться панике. Они указывают на важный юридический нюанс: оплата налога коснется лишь тех объектов, стройка которых стартует в новом календарном году.

"Например, компания, которая будет продавать жилье в 2026 году, не обязана начислять НДС, если строительство жилого дома началось в 2025 году или ранее. Оплата НДС будет касаться только квартир в домах, строительство которых стартует в новом году". QZ Economy. Tалдау

Позиция министерства: "НДС – не причина"

В Министерстве национальной экономики настроены решительно против "налогового оправдания" роста цен. Первый вице-министр Азамат Амрин категорически отрицает связь между реформой и текущими рыночными трендами, ссылаясь на длительный переходный период.

"НДС на квартиры, которые будут продаваться, начнет действовать лишь в 2027-2028 годах. Таким образом, НДС не станет фактором роста цен".Азамат Амрин

Более того, вице-министр напомнил о долгосрочной ретроспективе: в Казахстане с 2001 года НДС на недвижимость не применялся, но цены все равно растут – это рыночный процесс.

Рекорды строительства против логики

Ситуация 2026 года выглядит парадоксально: на фоне роста цен предложение на рынке продолжает бить рекорды. По данным БНС, за 11 месяцев 2025 года в эксплуатацию ввели почти 17 млн кв. м жилья – это на 4% больше, чем годом ранее. Из них львиная доля (около 11 млн кв. м) приходится на многоквартирные дома.

Аналитики "QZ Economy. Tалдау" задаются вопросом: почему при избытке предложения цены не падают? Ответ, по их мнению, кроется в двух плоскостях:

1. Интересы бизнеса. Попытка продать как можно больше жилья "под шумок", искусственно создавая ажиотаж вокруг налоговых нововведений.
2. Прозрачность расчетов. Введение запрета на продажу первичного жилья за наличные вынудило компании проводить сделки только через банки. Это исключило возможность скрывать часть прибыли, что также могло подтолкнуть бизнес к повышению официальных цен.

"Возникает странная картина: предложения на рынке становится больше, налоги пока на рынок не влияют, но цены почему-то растут. Вот и думайте, кто может быть виноват на самом деле?"QZ Economy. Tалдау

Где искать выгодные условия в 2026 году?

Несмотря на рыночные штормы, эксперты сходятся в одном: государственные программы остаются главным инструментом для покупки жилья на "адекватных условиях". В 2026 году основными двигателями спроса останутся:

• "7-20-25": ипотека со ставкой 7% годовых.
• "Наурыз": программа для очередников со ставками 7% или 9%.
• "Наурыз жұмыскер": поддержка работников реального сектора под 9%.
• "Отбасы банк": система накоплений со ставками ниже рыночных.

Специалисты подчеркивают, что нынешнее ценовое ралли, вероятнее всего, выдохнется ближе к лету 2026 года. Тем, кто не имеет доступа к льготным программам, советуют не торопиться с покупкой на пике ажиотажа.

Общий вывод таков: рынок жилья Казахстана вступил в зону турбулентности, где психология и маркетинг играют большую роль, чем реальная экономика. Учитывая переходные периоды по НДС и рекордные темпы строительства, фундаментальных причин для резкого скачка в 2026 году нет – за исключением желания рынка "освоить" ожидания покупателей.

Ранее мы сообщили, что, несмотря на резкий рост цен на рынке недвижимости, квартиры в Казахстане в два раза дешевле, чем в России.