Обновлены правила рассмотрения документов по строительству жилых домов
Фото: Zakon.kz
В частности, правила изложены в новой редакции.
Так, говорится, что заявка по проекту строительства от застройщика и уполномоченной компании подается в электронном виде посредством информационной системы Единого оператора. Заявка подписывается застройщиком и уполномоченной компанией электронной цифровой подписью.
Застройщик и уполномоченная компания прилагают к заявке перечень документов. При этом прилагаемый к заявке план финансирования проекта строительства составляется по форме согласно приложению 3 к данным Правилам.
Срок рассмотрения заявки составляет 20 рабочих дней со дня обращения застройщика и уполномоченной компании о заключении договора о предоставлении гарантии. Днем обращения застройщика и уполномоченной компании считается день регистрации Единым оператором соответствующей заявки с необходимыми документами.
Регистрация заявки осуществляется в рабочие дни и в рабочее время. В случае поступления заявки вне рабочего времени ее регистрация производится на следующий рабочий день.
При наличии замечаний по рассматриваемой заявке Единый оператор направляет на доработку соответствующие документы с установлением срока для устранения замечаний не более десяти рабочих дней. При этом срок рассмотрения заявки приостанавливается.
Рассмотрение заявки Единым оператором предусматривает следующие этапы:
- проверка полноты предоставленных документов по проекту строительства многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов;
- регистрация заявки и анализ предоставленных документов по проекту строительства многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов;
- принятие решения о заключении либо о мотивированном отказе в заключении договора о предоставлении гарантии.
Решение Единого оператора о заключении либо мотивированный отказ в заключении договора о предоставлении гарантии основываются на результатах анализа представленных документов.
Анализ документов по проекту строительства многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов включает в себя финансовую и юридическую оценку.
Финансовая оценка предусматривает:
- анализ финансовой отчетности, расчет основных показателей, характеризующих финансовое состояние Уполномоченной компании и Застройщика;
- анализ источников финансирования проекта;
- анализ адекватности ценовой политики уполномоченной компании;
- сопоставление выполненных работ на незавершенном объекте в соответствии с государственными нормативными документами в области архитектуры, градостроительства и строительства.
Сопоставление выполненных работ по актам с фактически выполненными работами на объекте производится после обмера выполненных объемов работ и обследования инжиниринговой компанией без лабораторных исследований смонтированных конструкций на предмет наличия дефектов.
- оценка полноты необходимых работ для завершения строительства;
- анализ обоснованности бюджета (сметы) строительства: объемов и стоимости строительства.
Указывается, что для расчета показателей и факторов риска проводится анализ финансовой отчетности (бухгалтерский баланс, отчет о прибылях и убытках, отчет о движении денежных средств, отчет об изменениях в собственном капитале) застройщика за последний финансовый год.
Юридическая оценка и установление наличия (отсутствия) правовых, репутационных рисков по проекту проводятся путем:
- обзора правоустанавливающих документов застройщика, уполномоченной компании;
- обзора документов о корпоративном управлении, решений коллегиальных органов управления и основных доверенностей уполномоченной компании;
- анализа правоустанавливающих документов на имущество уполномоченной компании, предполагаемое к передаче в доверительное управление в соответствии со статьей 35 Закона;
- анализа законности формирования уставного капитала уполномоченной компании, сведений об участниках (акционерах), сведений об аффилированных лицах уполномоченной компании;
- наличия необходимых разрешительных документов уполномоченной компании и подрядчика (генерального подрядчика);
- анализа основных положений договора строительного подряда уполномоченной компании с подрядчиком (генеральным подрядчиком), с учетом особенностей, определенных пунктом 12 настоящих Правил;
- наличия или отсутствия судебных разбирательств имущественного характера в отношении застройщика и уполномоченной компании;
- изучения информации об уполномоченной компании и застройщике из официально признанных источников о наличии (отсутствии) задолженности по налогам и другим обязательным платежам в бюджет.
Если проект строительства многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов реализуется уполномоченной компанией являющейся участницей специальной экономической зоны (участник СЭЗ), договор строительного подряда содержит приобретение уполномоченной компанией части материалов или оборудования, предусмотренных проектно-сметной документацией.
За рассмотрение заявки взимается единовременная комиссия в размере, утверждаемом решением Единого оператора в области защиты конкуренции, путем перечисления на банковский счет Единого оператора. Комиссия за рассмотрение заявки возврату не подлежит.
Единый оператор отказывает в заключении договора о предоставлении гарантии по следующим основаниям:
- несоответствие застройщика, уполномоченной компании требованиям, установленным Законом;
- несвоевременное заключение застройщиком и уполномоченной компанией договоров:
- об оказании инжиниринговых услуг в долевом жилищном строительстве между уполномоченной компанией, Единым оператором и инжиниринговой компанией;
- залога земельного участка вместе с объектом незавершенного строительства между уполномоченной компанией и Единым оператором;
- залога голосующих акций (долей участия в уставном капитале) уполномоченной компании между застройщиком и Единым оператором;
- доверительного управления голосующими акциями (долей участия в уставном капитале) уполномоченной компании между застройщиком и Единым оператором;
- наличие непогашенной задолженности по налогам и другим обязательным платежам в бюджет в размере более 6-кратного МРП на дату подачи заявки;
- наличие судебных решений, вступивших в законную силу, в отношении имущества и обязательств застройщика, уполномоченной компании;
- по результатам проверки рассмотрения документов по проекту строительства многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов в соответствии с Законом;
- при нерентабельности проекта, подтвержденных финансово-экономическими расчетами, в том числе анализом рентабельности, ликвидности и возможных рисков реализации проекта;
- если за последние три года до даты подачи заявки на заключение договора о предоставлении гарантии по проекту застройщика, уполномоченной компании при осуществлении строительства многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов Единым оператором был объявлен гарантийный случай;
- принятие решения о заключении договора о предоставлении гарантии может повлечь за собой нарушение Единым оператором коэффициента максимального риска на одного заемщика (группы заемщиков), установленного нормативным правовым актом уполномоченного органа, осуществляющего государственное регулирование, контроль и надзор финансового рынка и финансовых организаций;
- несоответствие проекта строительства многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов утвержденным градостроительным проектам.
При принятии положительного решения по выдаче гарантии Единым оператором утверждается размер гарантийного взноса по проекту.
При необходимости Единым оператором при принятии положительного решения по выдаче гарантии запрашивается у застройщика или уполномоченной компании гарантия аффилированных и связанных юридических и физических лиц.
Для применения ставки гарантийного взноса застройщику необходимо набрать 60 и более баллов по фактору рисков.
Положительное решение Единого оператора является основанием для заключения договора о предоставлении гарантии.
Также правила предусматривают прием и учет Единым оператором заявок застройщика и уполномоченной компании на заключение договоров в рамках реновации.
Приказ вводится в действие с 9 мая 2026 года.
