В целях завершения строительства многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов, а также для определения остаточной стоимости работ уполномоченная компания осуществляет аудит, анализ и при необходимости техническое обследование, оценку стоимости незавершенного строительства, корректировку проектно-сметной документации и мероприятия, необходимые для возобновления строительно-монтажных работ на объекте.
При этом затраты на проведение указанных мероприятий включаются в общий объем финансирования, предусмотренный для завершения строительства.
Уполномоченная компания привлекает аккредитованную организацию, осуществляющую экспертные услуги по проведению технического обследования и оценки незавершенного строительства многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов, при наличии следующих оснований:
- предписания должностных лиц, осуществляющих архитектурно-строительный контроль и надзор;
- замечаний инжиниринговой компании по мониторингу за ходом строительства, целевым использованием денег дольщиков и объемам выполненных работ в пределах проектной стоимости;
- замечаний авторского надзора на соответствие проектно-сметной документации;
- отсутствия строительно-монтажных работ более 6 месяцев на момент объявления гарантийного случая;
- при консервации строительства незавершенного объекта.
Единый оператор на основании проектно-сметной документации, первичных учетных документов и результатов технического обследования или аудита проводит анализ остаточных физических объемов работ, их стоимости и суммы финансирования уполномоченной компании.
В случае отсутствия проектно-сметной документации на строительство инженерных сетей, в том числе наружных, систем и оборудований, благоустройство и озеленение в пределах территорий, отведенных под строительство многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов, Единый оператор в целях ввода объекта в эксплуатацию осуществляет организацию ее разработки и прохождения комплексной вневедомственной экспертизы. При этом данные затраты входят в объем финансирования для завершения строительства объекта.
Единый оператор финансирует завершение строительства на следующих условиях:
- ставка вознаграждения не должна превышать стоимость фондирования более чем на 3% при прямом финансировании через открытие кредитной линии и не должна превышать стоимость фондирования для банка второго уровня более чем на 5% при размещении Единым оператором обусловленных вкладов в банках второго уровня;
- срок финансирования – не более 36 месяцев;
- льготный период по выплате основного долга и/или вознаграждения – допускается в соответствии с внутренними документами Единого оператора;
- целевое назначение – завершение строительства многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов, включая строительство инженерных сетей, в том числе наружных, систем и оборудований, благоустройство и озеленение в пределах территорий, отведенных под строительство, расходы на возобновление работ, корректировку и/или разработку проектно-сметной документации и финансирование иных необходимых мероприятий, связанных с завершением строительства, вводом объектов в эксплуатацию в полной готовности и возвратом затрат Единого оператора, возмещения стоимости доли в случае расторжения договора о долевом участии в жилищном строительстве, а также иные административно-хозяйственные затраты.
В целях завершения строительства многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов Единый оператор осуществляет выбор подрядчика в зависимости от одного из следующих последовательных способов заключения договора:
- перезаключение договора строительного подряда с текущим подрядчиком (генеральным подрядчиком);
- заключение договора о совместной деятельности с инвестором;
- заключение договора строительного подряда с новым подрядчиком (генеральным подрядчиком).
Уполномоченная компания перезаключает договор строительного подряда с подрядчиком в случае:
отсутствия оснований для проведения технического обследования и при отсутствии у подрядчика или уполномоченной компании:
– нарушений по целевому использованию денег дольщиков;
– нарушений при учете договоров долевого участия в жилищном строительстве;
– налоговой задолженности свыше 6 МРП, не погашенной в течение 6 месяцев;
– исполнительного производства или судебных производств имущественного или неимущественного характера;
собственного участия подрядчика в завершении строительства объекта на сумму не менее 30% от стоимости остаточных физических объемов работ, из которых:
– не менее 10% от стоимости остаточных физических объемов работ в виде денежных средств;
– не менее 20% от стоимости остаточных физических объемов работ в виде залогов, предоставляемых Единому оператору в целях обеспечения обязательств по возврату предоставленного финансирования уполномоченной компании.
Если текущий подрядчик не соответствует указанным выше требованиям, в целях завершения строительства Единый оператор организует заключение уполномоченной компанией договора о совместной деятельности с инвестором.
Для завершения строительства участники договора о совместной деятельности вносят взносы:
- уполномоченная компания предоставляет земельный участок и незавершенное строительство;
- выбранный Единым оператором инвестор по договору о совместной деятельности обеспечивает финансирование стоимости остаточных физических объемов работ, достаточных для ввода объектов в эксплуатацию, затраты на технический и авторский надзор, а также возврат понесенных Единым оператором затрат в рамках исполнения обязательств по договору о предоставлении гарантии.
Если же договор с текущим подрядчиком не перезаключен или не заключен договор о совместной деятельности с инвестором, то уполномоченная компания отбирает генерального подрядчика на веб-портале по согласованию с Единым оператором.
Среди потенциальных подрядчиков, соответствующих требованиям, производится отбор по следующим параметрам:
- подтверждение наличия денежных средств на банковском счете подрядчика (генерального подрядчика) на дату подачи заявки на сумму не менее 10% от стоимости остаточных физических объемов работ для возобновления строительно-монтажных работ на объекте (мобилизация, закуп материалов), подлежащих возврату после предоставления актов выполненных работ;
- цена заявки на участие в потенциального подрядчика (генерального подрядчика) признается демпинговой в случае, если она ниже цены завершения строительства объекта, указанной в проектно-сметной документации, прошедшей экспертизу в соответствии с законодательством РК более чем на 2%.
По результатам рассмотрения заявок с выбранным подрядчиком заключается договор генерального подряда.
При проведении отбора устанавливаются следующие требования:
- обладать правоспособностью, в том числе соответствующей лицензией на выполнение строительно-монтажных работ, при этом категория лицензии должна соответствовать уровню строительства объекта и быть не ниже II категории;
- иметь денежные средства на счете подрядчика (генерального подрядчика) на сумму не менее 10% от стоимости остаточных физических объемов работ на возобновление строительно-монтажных работ;
- иметь активы, величина которых должна быть не менее 10% от совокупных активов, остающиеся после вычета краткосрочных и долгосрочных обязательств, за последние два финансовых года, подтвержденной аудиторским заключением;
- иметь величину коэффициента, исчисленного путем соотношения заемных средств и собственного капитала, не превышающего семи, в течение всего срока строительства до приемки его в эксплуатацию;
- не иметь налоговой задолженности, превышающей 6 МРП;
- не иметь текущую просроченную задолженность по финансовым обязательствам перед финансовыми организациями более 90 календарных дней согласно отчетам кредитных бюро;
- не подлежать процедуре банкротства либо ликвидации;
- иметь опыт реализованных объектов по строительству многоквартирных жилых домов и (или) комплекса индивидуальных жилых домов, введенных в эксплуатацию застройщиком, в течение последних трех лет в качестве заказчика, подрядчика, общей площадью, не менее 36 000 квадратных метров, в том числе в составе группы компаний;
- наличие в штате не менее трех аттестованных инженерно-технических работников, имеющих соответствующий аттестат по профилю работ, входящих в состав запрашиваемого подвида лицензируемого вида деятельности и работающих на постоянной основе у заявителя по одной из следующих специализаций: главный инженер, начальник производственно-технического отдела, начальник участка, производитель работ, мастер, а также иметь в штате специалиста по управлению проектом (менеджер проекта).
Оплата платежей за выполненные подрядчиком работы по договору подряда в соответствии с проектно-сметной документацией производится с банковского счета уполномоченной компании на основании актов выполненных работ, подтвержденных инжиниринговой компанией.
Предварительная оплата платежей подрядчику по договору подряда в соответствии с проектно-сметной документацией строительства допускается при наличии безусловной и безотзывной гарантии банка второго уровня по возврату авансового платежа, являющейся обеспечением надлежащего исполнения обязательств подрядчика.
Приказ вводится в действие с 23 августа.