Квартиры в Дубае дешевеют на фоне конфликта: миф или реальность

На фоне обострения на Ближнем Востоке в медиапространстве активно обсуждаются сообщения о резком падении цен на жилье в ОАЭ, в частности в Дубае, – вплоть до двузначных значений. Насколько такие слухи соответствуют реальности, разбирался Zakon.kz.

Сделки рухнули, рынок замер

Поводом для таких оценок стали не столько цены, сколько резкое падение активности. По данным Investing, в первой половине марта стоимость сделок с недвижимостью в ОАЭ снизилась на 31% в годовом выражении и сразу на 51% к предыдущему месяцу. Уже во второй неделе марта падение усилилось: количество сделок сократилось на 42% год к году, вторичный рынок просел на 59%, а сегмент вилл – сразу на 89%. Общий объем операций снизился на 38%.

При этом именно цены показали гораздо более умеренную динамику – снижение составило около 8% за месяц. Параллельно акции крупнейшего девелопера Emaar потеряли почти 40%, что отражает ухудшение ожиданий в секторе.

Такая картина указывает на резкое сжатие спроса: сделки останавливаются быстрее, чем меняются цены.

Минус 15% за несколько дней: откуда такие цифры?

На этом фоне в медиапространстве появились более жесткие оценки. Портал Turprom сообщил о снижении цен на элитную недвижимость в Дубае на 15% за первые пять дней конфликта. Падение связывается с эскалацией напряженности и атаками по объектам в Дубае и Абу-Даби.

Источник указывает и на уязвимость модели самого города: высокая зависимость от импортных товаров, внешнего персонала и критической инфраструктуры. По оценкам аналитиков, при серьезных сбоях в энергетике и водоснабжении город может столкнуться с системными ограничениями в течение 48 часов.

Эти оценки усиливают ощущение риска, но не дают ответа на главный вопрос – происходит ли массовое снижение цен?

Фондовый рынок закладывает негатив

Дополнительный сигнал дает динамика фондовых рынков. По данным Proeconomics, индекс Дубая за месяц снизился на 11%, а рынок Катара – почти на 9%. При этом обращает на себя внимание, что с 2022 года рост фондового индекса Дубая был минимальным по сравнению с другими развивающимися рынками.

Фото: Zakon.kz

Экономист Эльдар Шамсутдинов приводит более узкий показатель – индекс DFM Real Estate Index, который отражает динамику девелоперов. От февральского максимума около 16 766 пунктов он снизился примерно до 10 984, потеряв около 34%. Основная часть падения пришлась на последние три недели, когда распродажи сменяются краткими отскоками.

По его оценке, этот индекс традиционно выступает опережающим индикатором: снижение акций девелоперов обычно сигнализирует о замедлении продаж, снижении арендных доходностей и более слабой динамике цен на вторичном рынке с лагом 3-6 месяцев.

Где же возникает путаница?

В текущей ситуации одновременно падают три разных показателя, которые часто воспринимаются как одно и то же. Резкое сокращение сделок отражает падение активности, фондовые индексы показывают ожидания инвесторов, а реальные цены на жилье меняются значительно медленнее.

Именно смешение этих данных создает ощущение масштабного обвала. Эту позицию прямо формулирует экономист Олжас Байдильдинов.

"Который день в звонках приходится опровергать эти "фантастические" цифры падения индекса недвижимости Дубая на 30%. Чуть-чуть погуглите, это не цифры сделок на недвижимость: ни суммы, ни количество. Это акции 6 застройщиков ОАЭ. Недвижимость за неделю-две упасть физически не может".Олжас Байдильдинов

Экономист обращает внимание и на практические ограничения рынка.

"Вы туда прилететь не можете, владельцы тоже там, как правило, не живут. Банковские транзакции туда затруднены, а оттуда – практически запрещены. Ну и как физически эта сделка может быть заключена?".Олжас Байдильдинов

Где цены действительно снижаются

При этом снижение цен уже фиксируется, но в отдельных случаях. Речь идет прежде всего о перепродаже рассрочек, когда инвесторы не готовы продолжать выплаты. Как правило, такие горящие варианты могут отдавать со скидкой в 20-30% от своих вложений, но не от общей стоимости.

Дополнительно рынок ограничен условиями самих застройщиков: при перепродаже рассрочки часто требуется погасить около 50% суммы. Это повышает порог входа и сдерживает количество таких сделок.

Почему же рынок не падает мгновенно? По данным экономиста, в 2025 году в Дубае было совершено почти 215 тыс. сделок на сумму около 252 млрд долларов. Средняя цена сделки составила около 870 тыс. долларов.

При этом около 70% сделок приходится на рассрочку на строящуюся недвижимость, а ипотека занимает лишь 15-17%. Такая модель снижает давление на продавцов и ограничивает вероятность массовых распродаж. Обычно застройщики устанавливают обязательство: при перепродаже рассрочки нужно погасить около 50% от суммы рассрочки.

"Это означает, что при средней цене 200 тыс. долларов за студию, у вас должна быть одномоментно половина этой суммы, возможность вылететь туда физически и платить последующие взносы".Олжас Байдильдинов

Текущие предложения это подтверждают. Например, по данным портала недвижимости Вayut.com, студия площадью около 60 кв. м в Sobha Orbis Tower, район Motor City, сейчас стоит порядка 132 млн тенге (около 272 250 USD). Двухкомнатные квартиры предлагаются в диапазоне 120-224 млн тенге, трехкомнатные – около 144 млн тенге.

Фото: bayut.com

Что в итоге происходит с рынком?

Таким образом, текущая динамика складывается из нескольких уровней. Сделки падают на десятки процентов, фондовый рынок уже закладывает ухудшение, а отдельные сегменты показывают снижение цен. При этом массового обвала стоимости жилья пока не происходит.

Рынок Дубая сейчас находится в фазе резкого замедления. И если период неопределенности затянется, именно тогда снижение цен может стать более широким и системным, а не точечным.

Отметим, что на фоне конфликта, по данным на 11 марта 2026 года, из стран Ближнего Востока возвращены 9517 казахстанцев.