Жилье дорожает, спрос буксует: что рынок приготовил казахстанцам к осени 2026 года

Цены на новое жилье в Казахстане в августе продолжили расти, при этом число сделок заметно снизилось. Какие тенденции преобладают на рынке недвижимости, выяснял Zakon.kz.

Квадратный метр пошел на повышение

Согласно отчету БНС АСПиР РК, в августе 2026 года цены на новое жилье в Казахстане выросли на 0,6% по сравнению с июлем. С января рост составил 6,6%, а за год – 13,1%. В среднем квадратный метр в новостройках стоит сегодня 625 435 тенге.

Если смотреть не на один месяц, а на среднегодовую динамику, рост выглядит еще заметнее: за январь-август 2026 года цены на новое жилье оказались на 15,1% выше, чем за тот же период прошлого года.

Сильнее всего дорожают квартиры в двух крупнейших городах страны. В Алматы средняя цена квадратного метра достигла 739 762 тенге, увеличившись за год на 16,6%. В Астане – 747 116 тенге и рост на 15,9%.

В Шымкенте квадратный метр стоит 541 676 тенге, годовой прирост составил 5,4%.

Фото: Zakon.kz

Цены бегут, но сделки не успевают

По мнению аналитика рынка недвижимости Диляры Сейтнуровой, летний рост имел несколько причин, но ни одна из них не свидетельствует о полноценном восстановлении платежеспособного спроса.

В июне в Казахстане было зарегистрировано 39 053 сделки купли-продажи жилья – это примерно на 28% больше, чем в мае. Июнь стал самым активным месяцем с начала года. Но уже в июле рынок остыл. Количество сделок составило 37 158, снизившись на 4,9% за месяц и на 6,5% по сравнению с июлем прошлого года.

За январь-июль 2026 года прошло около 225,4 тыс. сделок. За тот же период 2025 года – около 258,2 тыс. Таким образом, по итогам семи месяцев количество сделок оказалось примерно на 12,7% ниже прошлогоднего уровня.

Именно здесь возникает главный вопрос: что случилось в июне?

Фото: Zakon.kz

Разворот или летняя разминка?

Покупатель выходит на рынок не потому, что деньги стали дешевле или их стало больше. На рынке сегодня действуют три другие силы, полагает эксперт.

1. Первая – это госпрограммы. Спрос держится на льготных займах, коммерческая ипотека выше 22% большинству недоступна.
2. Вторая – это ожидание. Рынок ждал снижения базовой ставки и торопился зайти до того, как деньги станут дешевле.
3. Третья – это страх дальнейшего роста цены. С 2026 года первичка облагается НДС, себестоимость растет, покупатель боится, что завтра будет дороже.

"Обратите внимание на одну вещь. Ни одна из этих сил не связана с живым платежеспособным спросом. Это спрос по необходимости и по расчету, а не по возможности".Диляра Сейтнурова

То есть часть покупателей могла ускорить решение о покупке не потому, что жилье стало доступнее, а наоборот – из опасения, что позже оно станет еще дороже или финансирование изменится.

Осень добавит сделок, а скидок добавит?

Диляра Сейтнурова считает, что для настоящего разворота фактов мало.

"При настоящем развороте цена и число сделок идут в одну сторону. Сейчас они расходятся. Сделок за полугодие меньше, а цены растут. Первичка прибавила 14,6% за год, вторичка – 9,5%. Когда объем падает, а цена все равно ползет вверх, рынок двигает не спрос. Его двигают себестоимость и инфляция".Диляра Сейтнурова

Эксперт уверена, что в ближайшие месяцы рынок сосредоточится на Алматы, Астане и Шымкенте. Но динамика будет разной.

В Алматы специалист ожидает осеннего оживления, но не возвращения к прошлогодним объемам сделок.

"Самый дорогой рынок и самый осторожный. Весной сделки проседали сильнее среднего, город ушел в режим ожидания. Осенью все оживет за счет сезона. Но подходящих квартир мало, и цена на них пойдет вверх на дефиците. Число сделок это прибавит, но прошлогодний уровень вряд ли достанет".Диляра Сейтнурова

Астана, напротив, должна остаться наиболее активным из трех городов. Здесь спрос держится устойчивее всех. Ниже цена метра, идет застройка новых районов, приток населения поддерживает спрос. При этом первичка в столице выросла на 19% за год, и это перегрев, – подчеркивает специалист.

"Осенью Астана будет самой активной из трех, но все больше сделок уйдет в рассрочку от застройщика, а не в ипотеку".Диляра Сейтнурова

В Шымкенте ситуация иная. Это третий по величине город страны. База цен ниже, население растет быстро, поэтому рынок здесь сильнее других завязан на госпрограммы.

"Осенний сезон и льготные ипотеки дадут городу прибавку, возможно самую заметную в процентах. Но это рост от низкой базы, а не признак нового качества спроса".Диляра Сейтнурова

Настоящий разворот может прийти только в 2027 году

Одним словом, если прогноз эксперта сбудется, осень принесет рынку больше сделок, чем лето. Однако это не будет означать, что рынок перешел к устойчивому восстановлению. Скорее повторится сезонный сценарий: покупатели активизируются после летнего периода, но высокая стоимость денег продолжит ограничивать ипотечный спрос.

Сейчас рынок находится между двумя тенденциями. С одной стороны, сделки остаются слабее прошлогодних уровней. С другой – цены продолжают расти.

По оценке Сейтнуровой, изменить эту конструкцию способно прежде всего удешевление денег. Поэтому начало 2027 года становится более важным периодом для рынка, чем ближайшие несколько месяцев. Если базовая ставка начнет снижаться, вслед за ней может постепенно подешеветь ипотечное финансирование. Тогда у рынка появится уже другой источник спроса – более доступные заемные деньги.

Ранее мы рассказали, как инфляция и базовая ставка влияют на стоимость жилья в Казахстане.