Кто в доме хозяин: как при разводе поделить недвижимость, которая не оформлена в собственность

За советом юриста в Zakon.kz обратилась гражданка М. Ее брак с А. распался, но она хотя бы надеялась не остаться без жилья, рассчитывая на долю в совместно нажитом имуществе. Но при разводе выяснилось, что их квартира не зарегистрирована, и М. свою половину не получит. Возможно ли такое?

Да, возможно. Даже несмотря на то, что в Казахстане предусмотрена (статьей 223 Гражданского кодекса и статьей 33 Кодекса РК "О браке (супружестве) и семье") общая совместная собственность супругов, которая означает, что имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

Правило, правда, допускает исключения: полученное одним из супругов в наследство, в дар и по иным безвозмездным сделкам, а также личные вещи остаются в его личной собственности. Но в том-то и дело, что квартиру купили на общие деньги, хотя вклад мужа и был больше: М. работала на полставки, чтобы хватало времени на заботы о ребенке.

Собственно, для того и задуман режим общей совместной собственности супругов, чтобы тот из супругов, кто трудится не за зарплату, а по дому, был не ущемлен и уверен, что в случае развода не останется у разбитого корыта (что следует, в частности, из пункта 3 статьи 33 Кодекса):

"Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака (супружества) осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода".

И вдруг такой поворот. Разбираемся, как подобное стало возможным и как избежать столь печального сценария.

Кто в доме хозяин

Загвоздка в том, что квартира относится к недвижимому имуществу. Согласно статье 118 ГК, переход права собственности, то есть возникновение, изменение и прекращение прав на недвижимость, происходит не в момент передачи вещи или оплаты за нее, как в других случаях, а в момент государственной регистрации сделки в правовом кадастре.

Договор купли-продажи или другой правоустанавливающий документ, несмотря на название, в отношении недвижимости сам по себе не устанавливает право, а лишь служит основанием для возникновения права.

И тогда получается, что купленная, но не прошедшая государственную регистрацию квартира де-юре не является собственностью покупателя. В данном случае – общей совместной собственностью супругов. Для государства ее собственником – такой вот парадокс – будет считаться прежний хозяин, который на самом деле уже не хозяин. До тех пор, пока сам не обратится с заявлением о прекращении права собственности – чтобы не платить налог на имущество физлиц. Но ведь может и не обратиться, мало ли.

При этом проживать в такой квартире или доме – т. е. владеть и пользоваться – новым обитателям никто и ничто не мешает. Как минимум год, до наступления срока оплаты очередного налога, ничего не заметят и налоговики. Поставщикам коммунальных услуг тоже все равно, кто реально по данному адресу живет; главное, чтобы по счетам исправно платили. По факту, покупатель не сможет лишь распоряжаться недвижимостью, например, продать.

Разумеется, это какой-то абсурд, вносящий хаос в нормальный хозяйственный оборот. Поэтому предусмотрен механизм, чтобы декларированная обязанность по государственной регистрации недвижимости выполнялась на практике. Незамедлительно после сделки. Но перманентные изменения в законодательстве в этой сфере привели к тому, что появились лазейки, как этого не делать.

Регистрация недвижимости обязательна, но... есть варианты

Смотрите. Сама такая обязанность возникла в середине 90-х годов прошлого века, когда была принята Общая часть Гражданского кодекса, затем выпущен Указ президента РК "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", которому в 2007 пришел на смену Закон РК "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество", действующий по сию пору.

В статье 9 Закона (в изначальной, теперь уже старой редакции) были регламентированы сроки подачи документов на государственную регистрацию: не позднее 6 месяцев с момента наступления юридического факта, являющегося основанием для возникновения права. Например, заключения договора купли-продажи.

По истечении полугода приобретатель недвижимости мог зарегистрировать ее только в судебном порядке – и ему, в свою очередь, в этом могли отказать! Мало того, в КОАП (в статье 460, опять же в старой редакции) была предусмотрена административная ответственность за нарушение сроков. Немного – 10 МРП, но тем не менее все вместе это побуждало людей не тянуть с регистрацией.

Однако затем и нормы относительно сроков, и статья 460 КОАП были исключены – что-то в 2009-м, основное – в 2021 году. Почему? Государство развивало электронные услуги, и заботы по обязательной регистрации недвижимости переложили на нотариусов, которые удостоверяли сделки. Они сами должны направлять в регистрирующий орган – Государственную корпорацию "Правительство для граждан" – правоустанавливающий документ (например, договор купли-продажи) и госпошлину за оказание данной услуги. Без чего договор просто не может быть составлен. Заявление от граждан не требовалось. Сроки проведения (пункт 1-1 статьи 23 Закона):

"Электронная регистрация должна быть произведена не позднее одного рабочего дня, следующего за днем поступления в информационную систему правового кадастра подтверждения об оплате за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество".

Казалось бы, вот все и решилось. Но нет!

Дело в том, что для заключения договора купли-продажи не нужен нотариус, только по желанию сторон. И если нотариуса нет, регистрации "автоматом" не последует. При этом какое-либо наказание за задержку тоже отменили. В общем, сейчас ничто не может помешать человеку тянуть с регистрацией недвижимости сколько хочет.

Квартира покупалась в браке, но зарегистрирована после развода

И тут мы подходим к главному: что основания для таких пожеланий имеются. Одно из них – как раз рассматриваемый нами случай. Если недвижимость не зарегистрирована, то при разводе делиться ею с бывшим (бывшей) не надо. Казалось бы, не проще ли заключить брачный договор, включив туда соответствующее условие (согласно статьям 32 и 39 Кодекса РК "О браке (супружестве) и семье")? Не проще: другой супруг может ведь на него и не согласиться. А так и спрашивать не надо. Точнее, надо, но...

Сделку обычно совершает только один из супругов. Он – покупатель. Да, от другого супруга требуется письменное согласие:

"При государственной регистрации возникновения, изменения или прекращения права общей совместной собственности заявление о регистрации может быть подано всеми участниками либо одним из них с представлением согласия остальных участников, удостоверенного в нотариальном порядке". Пункт 4 статьи 22 Закона РК "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество"

Однако если к тому моменту, когда осуществляется государственная регистрация недвижимости, брак уже расторгнут, то – вуаля! – отпадает и необходимость согласия. И вообще, другой супруг (который не покупатель) уже никаких прав на квартиру не имеет. Ведь, повторимся, приобретается она (то есть на нее возникает право собственности) не в момент заключения договора купли-продажи, а в момент регистрации (если еще точнее, в момент подачи заявления на регистрацию). То есть уже не в браке.

Или даже в новом браке. Вот что по этому поводу говорится в пункте 6 статьи 22 Закона РК "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество":

"Для регистрации прав другого супруга, данные о котором не содержатся в правоустанавливающем документе, заявитель, достигший брачного возраста в соответствии с законодательством РК, в заявлении на регистрацию должен указать… сведения о своем супруге с приложением копии документа, подтверждающего наличие брачных отношений".

Ну, или "указать сведения об отсутствии факта состояния в брачных отношениях" – если заново жениться не успел. И тогда вся квартира при разделе имущества после развода достанется ему. В данном случае покупателем был муж – гражданин А. А обделенной окажется несчастная М.

Разумеется, это не приговор: можно пободаться в суде, доказывая, что на самом деле квартира поступила в пользование и владение семьи в ходе супружества, но это сложный путь. Существует другой – эффективнее.

Дело в том, что есть важный нюанс. Зарегистрировать недвижимость исключительно на себя вышеуказанным способом хитроумный супруг сможет, если только была соблюдена последовательность: сначала развод, а уже после раздел имущества. Но ведь другой супруг может вмешаться и изменить алгоритм.

"Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака (супружества), так и после его расторжения по требованию любого из супругов". Пункт 1 статьи 37 Кодекса РК "О браке (супружестве) и семье"

Так вот, чтобы не остаться с носом, раздел имущества следует произвести (заключить нотариальное соглашение или обратиться в суд) до развода, когда станет ясно, к чему дело катится. Тогда-то и выяснится, что квартира не зарегистрирована в правовом кадастре. Ведь и нотариус, и судья попросят предоставить свидетельство о праве на недвижимость и должным образом зарегистрированный правоустанавливающий документ, а их нет.

Недвижимость зарегистрируют на основании заявления государственного органа (это предусмотрено пунктом 1 статьи 21 Закона), и обманутый – в буквальном смысле – супруг не потеряет свою долю в имуществе.