Строительный спринт
Двузначными темпами по итогам восьми месяцев ввод жилья в южной столице Казахстана происходит сравнительно нечасто. За последние десять лет такое происходит в четвертый раз. Конечно, стоит сказать, что двумя годами ранее наблюдался еще более мощный скачок (+22,8% г/г). Но бурный рост тогда отчасти носил восстановительный характер, так как непосредственно перед этим, в январе-августе 2022 года, фиксировался спад на 7,5% г/г. Такие данные приводит Первое кредитное бюро со ссылкой на БНС АСПиР РК.
В целом нынешние темпы роста серьезно превосходят средние данные за последние 10 лет, которые составляют +6,5% годовых.
Общее количество квартир в введенных жилых зданиях Алматы прибавило еще более ощутимые 20,2%, достигнув 19,3 тыс. Это не значит, что средняя площадь вводимых квартир сократилась. Нюанс заключается в том, что официальная статистика трактует понятие "квартира" довольно широко – это не только квартира в многоквартирном жилом доме, но и любой дом на одного хозяина. Другими словами, на динамику показателя может также влиять изменение доли индивидуального жилья в общем количестве введенных квартир.
Отдельно по количеству единиц индивидуального жилья статистика не приводится, поэтому точно рассчитать такую долю нельзя. Однако публикуются данные по количеству квартир, вводимых индивидуальными застройщиками, то есть гражданами. Логично предположить, что в основной массе они вводят именно дома на одного хозяина (квартира = дом). В январе-августе доля квартир, введенных гражданами, снизилась г/г на 1,2%, до 6%. Косвенно это может указывать и на сокращение доли индивидуального жилья в общем количестве введенных квартир.
Фото: Zakon.kz
Население растет, а места нет
Важно также обратить внимание, что по темпам ввода жилья Алматы заметно опережает весь Казахстан – средние темпы по стране сейчас составляют +4,5%. В то же время мегаполис в одиночку обеспечивает 16% общего объема ввода.
Интересно, что при таких темпах ввода жилья – примерно 21 тысяча квартир в год – население Алматы за 10 лет может увеличиться на 2,2 млн человек и составит порядка 4,5 млн жителей.
При этом Алматы и так самый густонаселенный город Казахстана, в нем проживает 2 314 929 человек (данные на июнь 2025 года). На начало 2025 года на 1 кв. км в южном мегаполисе приходилось 3,3 тыс. человек, тогда как в столице страны, Астане, – 1,9 тыс. Плотность населения Алматы постоянно увеличивается – с 1 января 2021 года показатель прибавил 15,8%. Увеличение плотности населения обостряет старые проблемы города, расширение границ которого связано с определенными трудностями – с южной стороны он "прижат" к горам. Речь идет о хаотичной точечной застройке, застройке склонов, предгорий, зеленых зон, несоблюдении норм сейсмической безопасности при возведении зданий.
Новые правила и мораторий: хватит строить где попало
Чтобы решить эти и другие проблемы, местные власти приняли новые правила застройки, которые вступили в силу в марте 2025 года. Так, были введены ограничения по этажности и назначению возводимых зданий, а также запрет на строительство зданий на склонах с крутизной 15 градусов, на зеленых зонах и детских площадках дворов. Тем не менее этих мер оказалось недостаточно. В августе по поручению президента РК Касым-Жомарта Токаева был введен мораторий на застройку в верхней части города. Причиной стал острый дефицит социальной инфраструктуры.
Отдельно отметим самую болевую точку – точечное размещение зданий в существующих жилых кварталах и дворовых территориях. Если ранее не было законодательного запрета на возведение объектов на зеленых зонах и детских площадках дворов, то в новых правилах подобная застройка запрещена.
Также категорически запрещается строительство АЗС и СТО на центральных общегородских магистралях, вблизи соцобъектов и объектов массового посещения населения.