Новые правила по управлению объектом кондоминиума утвердили в РК

Приказом министра промышленности и строительства от 14 октября 2025 года внесены изменения в Правила по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума, сообщает Zakon.kz.

В частности, изменился заговолок документа – Правила по управлению объектом кондоминиума.

Сами правила изложены в новой редакции.

Предусмотрено, что собственники квартир, нежилых помещений для управления объектом кондоминиума выбирают одну из форм управления объектом кондоминиума:

• непосредственное совместное управление;
• объединение собственников имущества.

В многоквартирных жилых домах, расположенных на едином фундаменте либо имеющих единые общедомовые инженерные системы или единый неделимый земельный участок под многоквартирным жилым домом и придомовой земельный участок, собственники квартир, нежилых помещений создают одно объединение собственников имущества.

На управление объектом кондоминиума включаются следующие расходы:

• оплата труда (услуг) за управление объектом кондоминиума;
• оплата труда (услуг) за ведение бухгалтерского учета, статистической и налоговой отчетности;
• обязательные платежи в бюджет (налоги, взносы, отчисления и другое);
• банковские услуги;
• оплата за расчетно-кассовое обслуживание;
• расходы на содержание офиса (аренда, связь, интернет, канцелярские товары, оргтехника и ее содержание);
• обязательное страхование работников от несчастных случаев;
• оплата услуг за печать и обработку платежей по текущим взносам, а также накопление денег на капитальный ремонт, целевой взнос;
• расходы, связанные с принудительным взысканием задолженности (нотариальные услуги, услуги почты, государственная пошлина и другое).

Не допускается оказание услуги по управлению объектом кондоминиума путем заключения индивидуального договора между собственниками квартир, нежилых помещений, парковочных мест, кладовок и объединением собственников имущества либо субъектом управления объектом кондоминиума.

Указывается, что управляющий многоквартирным жилым домом должен быть гражданином Республики Казахстан и иметь документ, подтверждающий соответствие Квалификационным требованиям.

Субъекты управления объектом кондоминиума оказывают услуги по управлению объектом кондоминиума при наличии в своем составе работников, имеющих документ о признании профессиональной квалификации на осуществление функций по управлению объектом кондоминиума.

Управление объектом кондоминиума осуществляется электронно посредством объектов информатизации ЖКХ субъектами информатизации ЖКХ, где на собрании собственники квартир, нежилых помещений принимают решение о выборе объекта информатизации ЖКХ либо делегировать такие полномочия совету дома.

Председатель объединения собственников имущества в течение 15 рабочих дней со дня государственной регистрации объединения собственников имущества открывает в банке второго уровня:

• текущий счет для зачисления денег на управление объектом кондоминиума (текущий счет);
• сберегательный счет для накопления денег на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума (сберегательный счет).

Непосредственное совместное управление всеми собственниками квартир, нежилых помещений в многоквартирном жилом доме, где количество квартир, нежилых помещений менее тридцати шести, может осуществляться без открытия текущего и сберегательного счетов в банках второго уровня и привлечения субъекта управления объектом кондоминиума.

В случае, если количество квартир, нежилых помещений в многоквартирном жилом доме превышает тридцать шесть, для управления объектом кондоминиума собственники квартир, нежилых помещений, на основании протокола собрания привлекают субъект управления объектом кондоминиума.

Председатель ОСИ или субъекты управления объектом кондоминиума либо управляющий многоквартирным жилым домом, либо все собственники квартир, нежилых помещений, при непосредственном совместном управлении комиссионно в составе членов совета дома, проводят осмотр и составляют Инвентарный перечень общего имущества объекта кондоминиума, акт осмотра объекта кондоминиума.

Председатель объединения собственников имущества или субъект управления объектом кондоминиума либо все собственники квартир, нежилых помещений при непосредственном совместном управлении либо управляющий многоквартирным жилым домом по результатам осмотра объекта кондоминиума представляют информацию о многоквартирном жилом доме в объект информатизации ЖКХ либо в информационную систему централизованного сбора и хранения электронных информационных ресурсов в сфере жилищных отношений и жилищно-коммунального хозяйства.

На основании инвентарного перечня и акта осмотра объекта кондоминиума председатель ОСИ, или субъекты управления объектом кондоминиума, либо управляющий многоквартирным жилым домом, либо все собственники квартир, нежилых помещений, при непосредственном совместном управлении составляют годовую смету расходов на управление объектом кондоминиума и годовую смету на содержание парковочных мест, кладовок в соответствии с Методикой расчета сметы расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума, а также методики расчета минимального размера расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума.

Также предусмотрено, что председатель ОСИ, или субъекты управления объектом кондоминиума, либо управляющий многоквартирным жилым домом, либо все собственники квартир, нежилых помещений при непосредственном совместном управлении представляют на рассмотрение Совету дома проекты годовых смет расходов и размеры текущих взносов, а также текущих взносов на содержание парковочного места, кладовок, которая утверждается на собрании собственников квартир, нежилых помещений и на собрании собственников парковочных мест, кладовок в том числе путем голосования посредством объектов информатизации ЖКХ, выбранного на собрании либо Советом дома при условии делегирования.

Размер текущих взносов устанавливается соразмерно полезной площади квартиры, площади нежилого помещения.

Размер текущих взносов на содержание парковочных мест, кладовок определяется в соответствии с Методикой.

При этом дополнительные расходы, не относящиеся к расходам на управление объектом кондоминиума, не возлагаются на собственников квартир, нежилых помещений, парковочных мест, кладовок без решения собрания.

При необходимости проведения дополнительных ремонтных работ и иных мероприятий по управлению объектом кондоминиума, не предусмотренных в годовых сметах расходов, собственники квартир, нежилых помещений, парковочных мест, кладовок на собраниях, принимают решение о сборе целевых взносов и их размере, сроках и иных условиях оплаты, который оформляется протоколом.

Также председатель ОСИ или субъект управления объектом кондоминиума либо управляющий многоквартирным жилым домом предоставляет на рассмотрение Совету дома ежемесячные и годовые отчеты по управлению объектом кондоминиума электронно через объекты информатизации ЖКХ или бумажно и представляет собственникам квартир, нежилых помещений до 10 числа месяца, следующего за отчетным периодом, и размещается в общедоступных местах.

Коммунальные услуги, расходуемые на общедомовые нужды, определяются на основании показаний общедомовых приборов учета, а при их отсутствии – по установленной мощности либо по нормам потребления, утвержденным государственным органом, осуществляющим руководство в сферах естественных монополий и на регулируемых рынках.

Не допускается выставление счетов (квитанций) собственникам квартир, нежилых помещений на оплату за коммунальные услуги, расходуемые на общедомовые нужды без указания показаний общедомовых счетчиков и количества потребления за оплачиваемый период.

Также не допускается использование средств, предусмотренных на коммунальные услуги, расходуемые на общедомовые нужды на другие цели, кроме как на оплату организациям, предоставляющим коммунальные услуги электроснабжения, водоснабжения на основании заключенных договоров.

Управление общим имуществом объекта кондоминиума должно осуществляться в соответствии требованиями Закона, строительных, санитарных, экологических, противопожарных и других обязательных норм и правил в состоянии, обеспечивающем:

• соблюдение прав и законных интересов собственников квартир, нежилых помещений, а также лиц, участвующих в управлении объектом кондоминиума;
• безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц и государственного имущества;
• постоянную готовность общедомовых инженерных систем и оборудований по предоставлению коммунальных услуг собственникам квартир, нежилых помещений в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг;
• соблюдение требований законодательства республики об энергосбережении и повышении энергетической эффективности.

Содержание общего имущества объекта кондоминиума в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения, включает в себя:

• дератизация, дезинсекция, дезинфекция подвальных помещений, паркингов и других мест пользования общего имущества объекта кондоминиума;
• техническое обслуживание, локализация аварийных случаев общедомовых инженерных систем (отопления, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, вентиляции) и оборудования объекта кондоминиума;
• подготовка общедомовых инженерных систем и оборудований к сезонной эксплуатации (промывка, опрессовка, регулировка, наладка и другое);
• обеспечение надлежащего санитарного состояния мест общего пользования общего имущества объекта кондоминиума (влажная уборка, подметание и мытье подъездов, холлов, лестничных маршей, лестничных площадок, лифтовых кабинок и другие санитарные мероприятия);
• обеспечение надлежащего санитарного состояния земельного участка придомовой территории объекта кондоминиума (озеленение (посадка, уход, снос, обрезка зеленых насаждений и газонов), санитарная очистка мусоропровода, очистка выгребных ям, уборка и побелка дворовых уборных, уборка листьев, снега и наледи, в том числе с крыши);
• приобретение, установка, сервисное обслуживание и поверка общедомовых приборов учета, а также систем учета теплопотребления и элементов автоматизированных систем регулирования (при необходимости);
• обеспечение безопасной эксплуатации опасных технических устройств, текущему ремонту и локализации аварийных случаев (обслуживание лифтов);
• противопожарные мероприятия, включая содержание противопожарного оборудования, приобретение и зарядку, перезарядку огнетушителей, пожарных рукавов, осуществление специальных надписей, указателей, оформление планов и схем эвакуации, за исключением приобретения и установки систем пожаротушения;
• содержание и техническое обслуживание слаботочных инженерных систем, состоящие из устройств сигнализации загазованности, задымления и затопления, систем автоматической пожарной сигнализации, систем автоматизации и диспетчеризации инженерного оборудования многоквартирного жилого дома, входящих в состав общего имущества объекта кондоминиума (домофонные системы и оборудование, видеонаблюдение), систем по оказанию услуг телефонной связи, телевидения и интернета, за исключением оборудования и кабеля, расположенного в квартире, нежилом помещении, кладовке;
• текущий ремонт общего имущества объекта кондоминиума (на основании дефектного акта);
• оплату коммунальных услуг, потребленных на содержание общего имущества объекта кондоминиума;
• установка домофонного оборудования (при необходимости);
• хозяйственные расходы (приобретение инвентаря, оборудования и материалов необходимого для содержания общего имущества объекта кондоминиума;
• вывоз крупногабаритного мусора (при необходимости).

Сумма договора об оказании услуги по управлению объектом кондоминиума и содержанию парковочных мест, кладовок не должна превышать суммы, утвержденных годовыми сметами.

Текущий ремонт многоквартирного жилого дома проводится в соответствии с требованиями государственных нормативов в области архитектуры, градостроительства и строительства.

При проведении текущего ремонта общего имущества объекта кондоминиума председатель ОСИ, или субъект управления объектом кондоминиума, либо управляющий многоквартирным жилым домом, либо все собственники квартир, нежилых помещений при непосредственном совместном управлении составляют дефектный акт с участием совета дома.

После окончания текущего ремонта организация, проводившая текущий ремонт общего имущества объекта кондоминиума, направляет акт выполненных работ для принятия выполненных работ совету дома и предоставляет на подписание председателю ОСИ, или субъекту управления объектом кондоминиума, либо управляющему многоквартирным жилым домом, либо ответственными лицами из числа собственников квартир, нежилых помещений, при непосредственном совместном управлении либо посредством объекта информатизации.

Капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума или отдельных его частей проводится в соответствии со статьей 34-2 Закона, а также в соответствии с порядком проведения капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума, утвержденным уполномоченным органом.

Принятие решения о проведении капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума (модернизации, реконструкции, реставрации), об утверждении сметы расходов и расходование денег, накопленных на сберегательном счете, осуществляется только по решению собрания, принятому при согласии большинства от общего числа собственников квартир, нежилых помещений и закрепленному протоколом собрания.

Правила также устанавливают порядок передачи финансовой, технической документации и иных технических средств по объекту кондоминиума и участие собственников квартир, нежилых помещений, нанимателей (поднанимателей) квартиры, арендаторов нежилого помещения в расходах на управление объектом кондоминиума.

Так, говорится, что собственники квартир, нежилых помещений принимают меры по управлению объектом кондоминиума и обеспечению его безопасной эксплуатации, включая проведение текущего и капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума.

Заказчик (застройщик) многоквартирного жилого дома, являющийся собственником квартир, нежилых помещений, парковочных мест, кладовок, не входящих в состав общего имущества объекта кондоминиума, после регистрации акта приемки объекта в эксплуатацию оплачивает текущие, накопительные, целевые взносы и текущие взносы на содержание парковочных мест, кладовок, пени за их несвоевременную оплату.

Предусмотрено, что собственники квартир, нежилых помещений:

• используют части общего имущества объекта кондоминиума ограниченного пользования, закрепленные за ними на условиях, установленных договором имущественного найма (аренды) о передаче имущества в ограниченное пользование, с зачислением арендной платы на текущий счет объединения собственников имущества или субъекта управления объектом кондоминиума;
• участвуют во всех расходах на управление объектом кондоминиума, а также в целевых взносах;
• заключают индивидуальные договоры с поставщиками на каждый вид предоставляемых коммунальных услуг;
• обеспечивают сохранность общего имущества объекта кондоминиума;
• для накопления денег на проведение капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума ежемесячно перечисляют на сберегательный счет деньги в размере не менее 0,005-кратного МРП, в расчете на один квадратный метр полезной площади квартиры, площади нежилого помещения.

Собственники парковочных мест, кладовок:

• используют части общего имущества объекта кондоминиума ограниченного пользования, закрепленные за ними на условиях, установленных договором имущественного найма (аренды) о передаче имущества в ограниченное пользование, с зачислением арендной платы на текущий счет ОСИ или на счет субъекта управления объектом кондоминиума при выборе собственниками квартир, нежилых помещений формы управления объектом кондоминиума в виде непосредственного совместного управления, открытый на данный объект кондоминиума;
• участвуют во всех расходах по содержанию парковочных мест, кладовок, а также в целевых взносах;
• обеспечивают сохранность общего имущества объекта кондоминиума.
• для накопления денег на проведение капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума ежемесячно перечисляют на сберегательный счет деньги в размере не менее 0,005-кратного месячного расчетного показателя, установленного на соответствующий финансовый год законом о республиканском бюджете, в расчете на один квадратный метр полезной площади парковочного места, кладовки.

При переоборудовании или перепланировке квартир, нежилых помещений требуется письменное согласие не менее двух третей от общего числа собственников квартир, нежилых помещений, если изменения затрагивают:

• несущие или ограждающие конструкции;
• общедомовые инженерные системы;
• общее имущество объекта кондоминиума;
• функциональное назначение квартир, нежилых помещений.

Когда изменения, указанные выше, связаны с обеспечением доступа к жилищу лиц с инвалидностью, письменное согласие собственников квартир, нежилых помещений не требуется.

Изменение собственником квартиры нежилого помещения конструктивной части или общедомовых инженерных сетей, включая переоборудование или перепланировку квартиры, нежилого помещения, осуществляется в соответствии с законодательством республики об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности.

Указывается, что изменение конструктивной части и функционального назначения паркинга, входящего в состав общего имущества объекта кондоминиума, или парковочного места либо кладовки не допускается.

Наниматель (поднаниматель) квартиры, арендатор нежилого помещения из частного жилищного фонда не голосует на собрании и не участвует в управлении объектом кондоминиума.

Приказ вводится в действие с 28 октября 2025 года.

Ранее мы рассказали, что обновлены правила принятия решений по управлению многоквартирным домом.