Астана или Алматы: где выгоднее покупать квартиру в 2026 году

За многие годы казахстанцы привыкли к тому, что жилье в Алматы – это дорого, а в Астане – значительно доступнее. Если раньше квадратный метр в столице стоил на 30-40% дешевле, чем в Алматы, то к апрелю 2026 года ситуация кардинально изменилась, сообщает Zakon.kz.

Алматы: горный статус, заоблачные цены

По официальным данным БНС АСПиР РК, средняя цена на первичном рынке южной столицы сегодня составляет 719 605 тг/кв. м, а на вторичном – 740 998 тг/кв.м. Только за январь-февраль новостройки прибавили в цене 4,3%, а годовой прирост (с января 2025 по январь 2026 года) составил внушительные 23%, утверждает девелопер и эксперт в сфере строительства Диляра Сейтнурова.

Картина по районам, исходя из текущих сделок:

• Алатауский, Наурызбайский районы (эконом-класс) – 480-550 тыс. тг/кв. м. Те же локации (комфорт-класс) – 650-780 тыс. тг/кв. м;
• Бостандыкский, Ауэзовский районы выше Абая (комфорт и бизнес) – от 800 тыс. до 1,5 млн тг/кв. м;
• Медеуский район (элитная недвижимость) – от 1,5 млн тг/кв. м и выше.

Астана: столичное ускорение

В главном городе страны первичка стоит в среднем 715 416 тг/кв. м, а вторичка – 727 519 тг/кв. м. Фактически разрыв с Алматы сегодня составляет менее 2%, подчеркивает эксперт.

Стоимость жилья по районам:

• Сарыарка (правый берег) – 315-500 тыс. тг/кв. м, что остается самым бюджетным сегментом;
• Нура (проспекты Туран, Улы Дала, мкр. Уркер) – 525-595 тыс. тг/кв. м за готовые ЖК комфорт-класса;
• Есиль (левый берег, район EXPO и Улы Дала) – от 530 тыс. до 1,1 млн тг/кв. м, от комфорта до бизнес-класса.

В декабре 2025 года в столице зафиксирован исторический максимум сделок. За I квартал прирост цен по объявлениям составил 7% против 1% в Алматы. Положительное миграционное сальдо Астаны продолжает давить на цены вверх.

Фактор НДС: новые правила игры

По расчетам специалиста, налоговая нагрузка в новостройке Алматы составляет 144-160 тыс. тенге на квадрат. Это около 20% от цены готового продукта. Объекты, начавшие строительство до 2026 года, идут по переходной схеме. Рынок их вычерпывает быстро.

"К осени 2026 года безналогового первичного жилья в продаже почти не останется. Уже видно по конкретным ЖК на портале недвижимости: лоты 2024-2025 годов закладки уходят с пометкой "цена ниже рынка", новые очереди тех же проектов выставляются с прибавкой 10-15%".Диляра Сейтнурова

Доходность аренды

Если рассматривать покупку жилья как бизнес, то выбор между городами зависит от того, что вам важнее: стабильность арендного потока или скорость возврата вложенных денег.

В 2026 году цифры выглядят следующим образом:

Алматы:

• 1-комнатная в центре – 365 760 тенге, на окраине – 238 636 тенге;
• брутто-доходность: 5-7% годовых;
• срок окупаемости: 13-15 лет.

Астана:

• 1-комнатная в центре – 259 402 тенге, на окраине – 173 840 тенге;
• брутто-доходность: 7-9%.
• по "двушкам" в Есильском и Алматинском районах реальная доходность доходит до 13% (май, 2025). Срок окупаемости: 10-12 лет.

Что и для каких целей покупать?

Одним словом, выбор города зависит от вашей стратегии: планируете ли вы переехать сами или хотите выжать максимум из инвестиций, резюмирует девелопер и делает прогноз на 2026 год.

"Если цель жить самому и сохранить капитал в стабильном спросе, выбираю Алматы. В этом городе – меньше рисков простоя, выше платежеспособность арендаторов, ограниченная земля сдерживает обвал цены".Диляра Сейтнурова

Что касается столицы, то здесь другие рекомендации.

"Если цель инвестировать в рост, выбираю Астану. Прирост по стоимости обгоняет южную столицу четвертый месяц подряд. EXPO, проспект Улы Дала и северная Нура еще не вышли на потолок цены".Диляра Сейтнурова

Ранее мы рассказали, почему квартиры в "дешевых" районах Алматы оказываются выгодней квартир в центре.