Новости спорта 
Жесткие ограничения: как отразятся на рынке недвижимости новые правила для застройщиков
Фото: freepik
На прошлой неделе Сенат одобрил закон по вопросам долевого участия в жилищном строительстве, автомобильных дорог и оказания услуг по перевозке лиц с инвалидностью.
Документ, в частности, включает пакет ужесточающих мер к застройщикам, предусматривающий: запрет на заключение предварительных договоров, связанных с приобретением жилых и нежилых помещений в строящихся домах, запрет на приобретение недвижимости в строящихся многоэтажках в ипотеку и прочее.
Отдельно стоит отметить, что, согласно новым правилам, жилье нельзя будет приобрести в строящемся доме за наличный расчет, так как согласно закону "проведение сделок по купле-продаже строящегося жилья" необходимо проводить только в безналичной форме.
Материал по теме
Президент Ассоциации застройщиков Казахстана Виктор Микрюков отмечает, что задача государства – обеспечить защиту вложений дольщиков нивелировать тот вред, который был нанесен за предыдущие годы, когда многие граждане оставались без жилья. Чтобы восстановить доверие и обезопасить участников долевого строительства, государство разрабатывает и внедряет новые регуляторные механизмы.
В этом контексте запрет на расчеты наличными выглядит абсолютно оправданным. Закон направлен на повышение прозрачности финансовых операций и позволит, в том числе, сократить коррупционные риски.
Эксперт добавил, что антикоррупционная служба нередко сообщает о задержаниях подозреваемых, причастных к коррупционным схемам. В числе таких случаев были и благотворительные фонды, и различные организации, которые приобретали жилье на средства, полученные незаконным путем.
Таким образом, новые правила обеспечат защиту дольщиков. По словам Виктора Микрюкова, схема покупки строящейся недвижимости теперь должна работать следующим образом: клиент приходит в банк с деньгами и сообщает, что приобретает квартиру. Он предоставляет документы: данные застройщика и выписку, подтверждающую регистрацию договора. Банк проверяет, имеет ли застройщик (или оператор) разрешение на привлечение средств дольщиков. Если разрешение есть – платеж проводится. Если нет, то платеж отклоняется, и деньги остаются у клиента. Так как без разрешительных документов перечисление невозможно.
"Соответственно, этот процесс потенциально приведет к тому, что все недобросовестные застройщики будут вынуждены оформлять все необходимые документы. И вероятно проблема, когда большое количество строительных проектов строится даже без приобретенной земли, скорее всего, будет нивелирована. В любом случае все это пойдет на пользу, к тому же мы не ожидаем, что это повлечет за собой какое-либо удорожание". Виктор Микрюков
Спикер также не считает, что эти меры способны повлиять на поведение потребителей или существенно отразиться на спросе. Скорее всего, изменения затронут только те строительные компании, которые ранее нарушали закон. Он выразил надежду, что в результате этих мер будет достигнут положительный эффект и количество дольщиков, которые не могут получить свои квартиры, сократится до нуля.
Хуже уже не будет
Специалист по недвижимости высшей категории Александр Бикетов считает, что ужесточение требований к застройщикам позитивно повлияет на рынок недвижимости. Поскольку в последние годы часто появлялись новости о проблемных застройщиках и "брошенных" дольщиках.
При этом новые правила могут повлечь за собой некоторые изменения, однако со временем ситуация на рынке урегулируется за счет баланса спроса и предложения.
Эксперт рынка недвижимости Александр Пак также говорит, что такие меры, как запрет на заключение предварительных договоров купли-продажи, запрет на рекламу без разрешения на привлечение денег дольщиков, а также требование привлекать дольщиков только с момента возведения каркаса и использование безналичного расчета, в целом логичны и обоснованы. При этом он добавил, что безналичные расчеты применялись в большинстве случаев и раньше. По этим причинам он не считает, что все эти ограничения существенно повлияют на рынок недвижимости.
"Я не думаю, что все эти изменения как-то повлияют на рынок в худшую или в лучшую сторону, потому что рынок сейчас и так в стагнации. Сделки купли-продажи не восстановились, а в мае месяце закрыли 33 тысячи сделок. Мы недотягиваем до среднего уровня, еще 15-18 тысяч сделок". Александр Пак
Напомним, что в мае 2025 года количество зарегистрированных сделок купли-продажи жилья составило 33 986. По сравнению с апрелем 2025 года (36 839) количество сделок купли-продажи жилья уменьшилось на 7,7% согласно данным Бюро нацстатистики.
По оценкам специалиста, единственным фактором, который может повлиять на рынок, остается психологический: если с 1 января 2026 года вступят в силу налоговые изменения для застройщиков (речь идет о возможной отмене льгот по НДС), то это может подтолкнуть вверх цены на первичное жилье, а за ним – и на вторичное.
Однако, как показывает практика, такие ценовые колебания происходят регулярно: два-три месяца цены растут, потом стабилизируются, а затем снова снижаются, прокомментировал Александр Пак.
Что касается сделок купли-продажи, то эксперт не ожидает, что в 2025 году рынок полностью восстановится. Ввиду всего перечисленного серьезного влияния на рынок нововведения пока не окажут.
Ранее вице-министр промышленности и строительства Куандык Кажкенов также отметил, что ужесточение требований к застройщикам не скажется на темпах строительства жилья в Казахстане.
