Рынок растет, но уже не разгоняется
В 2025 году строительная отрасль обновила максимум: в стране ввели в эксплуатацию 20,1 млн кв. м жилья. При этом рост составил около 6%, что, хотя и ниже темпов предыдущих лет, но все равно очень много. Прост рынок уже не ускоряется, а переходит в более спокойную фазу.
Это изменение темпов важно для инвестора. Когда рынок быстро растет, ожидания доходности автоматически повышаются. Когда рост замедляется, на первый план выходит уже не общий фон, а конкретные параметры сделки: цена входа, район, ликвидность.
Проще говоря, заработать на недвижимости становится сложнее не потому, что она перестает расти, а потому что исчезает эффект "подъема всего рынка".
При этом, как показывают данные Ranking.kz, около 90% введенного жилья обеспечивают частные застройщики. Это означает, что рынок напрямую зависит от платежеспособного спроса. Если покупательская активность снизится, застройщики не смогут бесконечно поддерживать темпы.
Почти половина всего нового жилья приходится на три города – Астану, Алматы и Шымкент. В Астане за год ввели 4,8 млн кв. м, в Алматы – 2,6 млн, в Шымкенте – около 1,4 млн.
Именно в этих городах формируются цены, здесь быстрее всего сдаются квартиры, здесь выше ликвидность. В регионах строительство тоже растет, но оно не задает тренд.
Рост отрасли не равен доходности
На первый взгляд, ситуация выглядит максимально благоприятной. Объем строительных работ превысил 10,7 трлн тенге, инвестиции в сектор достигли 2,9 трлн. тенге и, по данным Министерства промышленности и строительства РК, сектор формирует около 6% ВВП. Но рост отрасли показывает только общее развитие и не говорит о том, сколько зарабатывают инвесторы в недвижимость.
Более того, рост строительства может даже оказывать обратное давление на доходность. Чем больше нового жилья выходит на рынок, тем выше конкуренция за арендатора и покупателя. Это не всегда снижает цены, но может ограничивать их рост. И в такой ситуации инвестор уже не получает "подарок рынка", а вынужден рассчитывать на более точечные решения.
Почему спрос на жилье сохраняется
Несмотря на это, интерес к недвижимости в Казахстане остается устойчивым. Во многом потому, что в крупных городах сохраняется дефицит жилья. Урбанизация продолжается, население концентрируется в мегаполисах, и спрос на квартиры не исчезает.
Основная интрига – в росте цен. И здесь последние данные действительно выглядят сильными, но неравномерными. По итогам февраля 2026 года к февралю 2025-го первичное жилье в целом по РК подорожало на 16,6%, Но в Алматы рост составил 122%, в Астане – 118,1%, в Актау – 118,4%. При этом в Павлодаре цены на жилье выросли лишь 17,3%.
Это принципиальный момент. Рынок растет, но делает это по-разному. В крупнейших городах фиксируется ускорение, тогда как в части регионов динамика значительно слабее.
К цифрам добавляется и психологический фактор, – утверждает эксперт по недвижимости Эльвира Сагандыкова.
"Недвижимость по-прежнему воспринимается как "защищенный актив". Она материальна, понятна и кажется менее рискованной по сравнению с финансовыми инструментами. И именно это восприятие во многом поддерживает спрос".Эльвира Сагандыкова
Но здесь, по мнению аналитика, возникает ключевой парадокс: ощущение надежности не равно доходности. И дальше инвестор сталкивается с цифрами, а не с ожиданиями.
Сколько на самом деле приносит квартира
С системой спекуляциями жильем все понятно. Сложнее с арендой. Если раньше арендную доходность часто оценивали приблизительно, то текущая статистика позволяет посчитать ее гораздо точнее и без допущений.
По данным Бюро национальной статистики АСПиР РК, в Алматы средняя цена нового жилья составляет 719 605 тенге за кв. м, а аренда – 5 898 тенге за кв. м в месяц. В Астане – 716 295 тенге и 5 564 тенге соответственно. Если перевести аренду в год и сопоставить с ценой, получается около 9–10% годовых.
"Это валовая доходность, то есть без учета расходов, и она выглядит заметно выше привычных оценок, которые часто фигурируют на рынке".Эльвира Сагандыкова
Но на практике инвестор с этой цифрой не встретится. Квартира почти никогда не работает 12 месяцев подряд без перерывов, требует регулярных вложений в ремонт и обновление, а также несет издержки, связанные с износом и управлением. В результате часть дохода неизбежно теряется, и реальная доходность снижается. В среднем она оказывается на уровне около 6–8% годовых, а в менее удачных сценариях может быть и ниже.
Таким образом, даже при текущих высоких ставках аренды недвижимость не дает "чистых" двузначных доходностей.
"Основной вклад в итоговый результат по-прежнему делает не аренда, а рост цены – и именно от него зависит, окажется ли инвестиция действительно выгодной".Эльвира Сагандыкова
Фото: Zakon.kz
Депозиты вернулись в игру
На этом фоне произошло изменение, которое долгое время оставалось вне фокуса. Банковские депозиты резко выросли в доходности. Краткосрочные вклады сейчас дают около 18,4% номинально, а эффективная ставка доходит до 20%.
Это принципиально меняет сравнение, – уверена эксперт по недвижимости.
"Депозит не требует ремонта, не имеет простоев, не зависит от арендаторов. Доход известен заранее. И если раньше недвижимость выигрывала за счет более высокой доходности, то теперь она фактически оказалась на одном уровне с инструментом, который проще и предсказуемее".Эльвира Сагандыкова
Но будет ли так всегда? Картина усложняется тем, что текущая ситуация, скорее всего, не сохранится надолго. По прогнозам Национального банка, инфляция будет снижаться: в 2026 году она ожидается на уровне 9,5–11,5%, затем – 5,5–7,5%, а позже приблизится к 5%.
Это запускает цепную реакцию. Снижение инфляции ведет к снижению ставок, а значит доходность депозитов со временем уменьшится. Но одновременно с этим обычно замедляется и рост цен на недвижимость. Исчезает фактор, который разгонял рынок.
Именно поэтому текущий момент выглядит парадоксально. Высокую доходность одновременно показывают и депозиты, и недвижимость. Но это не новая норма, а переходный период.
Так сколько же можно заработать?
В итоге ответ на главный вопрос зависит не от одной цифры, а от сценария.
В период активного роста, как сейчас, недвижимость действительно может приносить более 20% годовых за счет увеличения цен. В более спокойной фазе доходность снижается до 5–10%. А если рынок замедляется, инвестор фактически остается с арендой на уровне 2–4%.
Это означает, что универсального ответа больше нет. Недвижимость не перестала быть рабочим инструментом, но она перестала давать гарантированный результат, – делает вывод аналитик.
Ранее мы рассказали о том, что, хотя ипотечный рынок Казахстана растет двузначными темпами, однако получить жилищный заем стало сложнее.