Недвижимость в Казахстане: эксперты советуют повременить с покупкой квартир

Рынок недвижимости Казахстана вошел в фазу аномального роста, демонстрируя темпы, не характерные для конца года. В ноябре цены на квартиры в Астане и Алматы совершили самый резкий скачок за последние 22 месяца, сообщает Zakon.kz.

Эксперты предупреждают: нынешнее ценовое ралли, разогретое ожиданиями фискальных реформ, закончится только ближе к лету, и покупателям не стоит торопиться.

Главный вопрос, который раскалывает рынок: вызвано ли удорожание стратегией застройщиков, заранее включающих в стоимость новый НДС, или это чистый рыночный ажиотаж, не связанный с налогами, как утверждают власти.

Столица перегрета: первичка Астаны подорожала на 3,2%

Ноябрь 2025 года стал месяцем рекордного ценового давления в крупнейших городах страны, ускорив инфляцию в обоих сегментах – первичном и вторичном.

В Астане вторичный рынок подорожал на 4,8% к октябрю. Как отмечает Первое кредитное бюро со ссылкой на данные БНС АСПиР РК, это самый значительный рост с февраля 2024 года. Первичный рынок столицы также ощутимо скакнул, показав +3,2%.

И в Алматы рост цен впечатляет: первичный рынок показал +3,5% к октябрю – самый заметный скачок более чем за два года.

Специалист по недвижимости Эльвира Сагандыкова отмечает, что годовой рост цен на новое жилье по стране составляет около +15,5%. При этом лидируют по стране именно новостройки, где строители, играя на настроениях покупателей, уже закладывают якобы предполагаемые налоговые издержки:

• Алматы: +19,9%;
• Астана: +17,4%.

"Такая динамика говорит о том, что строители уже вложили увеличение НДС в свои продукты", – считает Эльвира Сагандыкова.

Так кто же формирует цены – застройщики или рынок?

Основной психологической причиной текущего удорожания, по мнению экспертного сообщества, является предстоящее повышение НДС с 1 января 2026 года.

Так, специалист по недвижимости Александр Бикетов, чей летний прогноз роста цен на 16% к началу 2026 года фактически сбылся, утверждает, что строительные компании стратегически повышают цены уже сейчас.

"Рост будет вызван предстоящим введением НДС для застройщиков. Строительные компании начнут планомерно повышать цены уже в 2025 году, чтобы избежать резкого скачка с 1 января 2026-го".Александр Бикетов

Однако первый вице-министр национальной экономики Азамат Амрин категорически отрицает связь между текущим ростом и налоговой реформой, ссылаясь на длительный переходный период.

"В ближайшие как минимум год-полтора, начиная с 2026 года, НДС не будет являться причиной роста, потому что мы предусмотрели переходный период. НДС на квартиры, которые будут продаваться, начнет действовать лишь в 2027-2028 годах. Таким образом, НДС не станет фактором роста цен", – отметил Амрин.

Он также подчеркнул, что цены растут независимо от налогов.

"У нас с 2001 года НДС на недвижимость не применялся. Но, как видите, цены все равно растут – это рыночный процесс".Азамат Амрин

"Пузырь НДС" как намеренная спекуляция

Таким образом, текущее ценовое ралли, характеризующееся двухлетним рекордом роста в крупных городах, не является органическим. Оно порождено дисбалансом между рыночной стратегией застройщиков, которые, игнорируя официальные заверения, уже закладывают будущий налог в стоимость, и снижением влияния традиционных факторов спроса вроде льготных ипотек. Этот "пузырь НДС" создает искусственный ажиотаж, который, согласно прогнозам, не имеет долгосрочных экономических оснований и, по идее, должен закончиться резкой стабилизацией, а возможно, и коррекцией цен к лету 2026 года.

Ранее мы сообщили, что, несмотря на резкий рост цен на рынке недвижимости, квартиры в Казахстане в два раза дешевле, чем в России.