Астана или Алматы?
В конце июля рынок аренды выдал почти сенсацию: Астана впервые обошла Алматы по стоимости однокомнатной квартиры: 220 тысяч тенге против 210 тысяч.
Однако эксперт в сфере строительства и девелопмента Диляра Сейтнурова полагает, что все дело в методике подсчета.
Разница в итоговом чеке объясняется метражом. Столица застраивалась позже, доля нового жилья там выше, и однокомнатная квартира в Астане в среднем крупнее (5 476 тенге за кв. м.). В Алматинской выборке "сидит" советский фонд с 30 с небольшим квадратами общей площади (5 814 тенге за кв.м.). Сравниваются не цены, а разные товары под одним названием.
"За одну и ту же площадь в южной столице платят больше, и это не изменилось".Диляра Сейтнурова
Сезон или тренд?
В целом же за месяц (июль к июню), ставки на аренду в Астане прибавили 6,9%, в Алматы 3,4%. Разрыв в темпе двукратный.
За год картина другая. По данным Бюро национальной статистики АСПиР РК, аренда в Алматы подорожала на 14%, в Астане на 13,7% – практически без разницы. Отсюда вывод: июльский рывок столицы – это не смена лидера, а совпадение двух факторов.
"Астана раньше входит в высокий сезон, потому что к студенческому потоку там добавляется постоянный приток людей на работу в госструктуры и квазигоссектор".Диляра Сейтнурова
Проверить реальные цены арендного жилья можно будет в сентябре, – уверена специалист.
"Алматинский пик приходится на конец августа. В прошлом году к этому моменту однокомнатные квартиры в Алматы подорожали примерно на 20%, двухкомнатные – на 17%, трехкомнатные – более чем на 22%".Диляра Сейтнурова
Если сезон повторится, Алматы вернет себе первое место по "однушкам" уже в сентябре. Если не вернет, тогда мы имеем дело со структурным сдвигом.
На горизонте нескольких лет можно ставить на Астану, – полагает аналитик. Не потому, что там дороже жить, а потому что там дороже строить прямо сейчас. Новостройки столицы за год прибавили 19,4%, и новый арендный фонд заходит на рынок уже с этой себестоимостью. Алматинская аренда во многом опирается на старый фонд, который достался собственникам дешево и который тянет средний чек вниз.
Пять вещей, которые определяют рынок аренды в 2026 году
Аренда растет быстрее инфляции. По данным БНС, в июне 2026 года средняя ставка составила 5 062 тенге за кв. м., это плюс 13,4% за год. За 4,5 года аренда подорожала в 1,8 раза. Инфляция при этом держится около 10%.
Аренда сейчас – единственный сегмент жилой недвижимости, который растет уверенно, при том что сделки купли-продажи падают.
Рост ушел в регионы. Лидеры года это: Павлодар с 38,9%, Петропавловск с 35,2%, Кызылорда с 19,6% и Актобе с 17,1%.
За этим стоит приход крупных промышленных и инфраструктурных проектов и очень низкая стартовая база.
Легальный режим наконец-то стал дешевле "серого" режима. С января 2026 года собственник может сдавать жилье как самозанятый: подоходного налога нет, только социальные платежи 4%, лимит дохода 300 МРП в месяц. Раньше физлицо платило 10% индивидуальный подоходный налог (ИПН). То есть сегодня официальный вариант выгоднее неофициального.
Легализуется, правда, только та часть рынка, где договор нужен самому арендатору.
Выселение. С 1 июля 2026 года выселить человека из жилья можно только по решению суда, норма закреплена в новой Конституции. Раньше она тоже действовала, теперь стала жестче. Собственники отвечают на это ростом залогов и более придирчивым отбором жильцов. Студенту без поручителя снять квартиру стало сложнее, чем год назад.
Общежития: сколько мест не хватает в Алматы?
Министерство науки и высшего образования (МНВО) в мае 2026 года сообщило: дефицит мест в общежитиях по стране составляет 5 176, сохраняется преимущественно в Алматы, в остальных регионах вопрос закрыт.
Акимат Алматы в феврале 2026 года дал другую картину по тому же городу. 221 тысяча студентов вузов, из них 145,4 тысячи иногородних. 136 общежитий на 46,2 тысячи койко-мест. Дефицит около 11,6 тысячи мест.
"Дефицит мест в общежитиях" – это не разница между количеством иногородних студентов и количеством коек. Это расчетная величина по методике, которую МНВО и Министерство просвещения утвердили в феврале 2026 года. В ней берется среднее историческое значение потребности и умножается на коэффициент доли иногородних студентов, для 2026-2030 годов он равен 0,765. Считается потребность в местах под государственный заказ, то есть для тех категорий обучающихся, кому место положено по закону.
В реальности арифметика выглядит иначе. 145,4 тысячи иногородних студентов в Алматы, 46,2 тысячи койко-мест, и часть из них занимают не иногородние. Даже при самом благоприятном допущении около 100 тыс. человек каждый год выходят на частный рынок аренды. Это не дефицит в 5 тысяч или 11 тысяч мест. Это структурная нагрузка, которую город переложил на частных собственников квартир и никак это не назвал.
Темпы строительства при этом приличные: 14 общежитий на 3 969 мест в 2023 году, 16 объектов на 4 304 места в 2024-м, 13 общежитий на 4 500 мест в 2025-м. Но при таком темпе разрыв со стотысячной потребностью не закрывается никогда, – утверждает Диляра Сейтнурова. Он закрывается только по отчетной методике.
Насколько студенты двигают цены
Сезонность наплыва студентов присутствует. Они дают сезонный пик в 15-20% в дешевом сегменте на 2-3 месяца, – уточняет эксперт.
"Но годовые 13-14% роста цен на аренду делают не студенты. Их делают базовая ставка, инфляция и нехватка нового предложения".Диляра Сейтнурова
При этом студенты сильно меняют структуру спроса. В августе 2025 года трехкомнатные квартиры в Алматы подорожали сильнее однокомнатных, на 22% против 20%. Это выглядит нелогично, пока не поймешь, кто их снимает, – снимают группами по 3-4 человека.
"Совместная аренда перестала быть студенческой экзотикой и стала базовым сценарием".Диляра Сейтнурова
Отсюда сдвиги, которые видно на рынке. Растет спрос на двух- и трехкомнатные квартиры под подселение. Возвращается формат комнаты в частном секторе в Алматы, особенно в Жетысуском и Турксибском районах, где однокомнатные начинаются от 85-96 тысяч тенге. Растет посуточная аренда как перевалочный пункт: за июль в Алматы она подорожала с 18 до 20 тысяч тенге за сутки, в Астане с 15 до 17 тысяч. Люди приезжают, снимают на несколько дней и ищут постоянное жилье уже на месте.
Что делать студенту, который ищет квартиру прямо сейчас
Не ждите двадцатых чисел августа. В этом году рынок вошел в сезон уже в конце июля, за месяц ставки по стране прибавили 3,1%. Дешевое жилье разбирают первым, – напоминает специалист.
Считайте не аренду, а полную стоимость месяца. Коммунальные, интернет, залог. Залог обычно равен месячной оплате и возвращается при выезде, если нет претензий. Спрашивайте про него до просмотра, а не после.
Никогда не переводите предоплату до личного просмотра. В высокий сезон мошенников больше, чем предложений. Убедитесь, что квартиру сдает собственник, и посмотрите правоустанавливающий документ, а не его фотографию в мессенджере.
Договор только письменный! Норма о выселении через суд защищает и вас тоже, но работает она тогда, когда договор есть. Без него вы никто.
При заселении сфотографируйте квартиру, мебель и технику. Все, включая царапины на кухонном гарнитуре. Это ваш залог при выезде.
Если снимаете вдвоем или втроем, договоритесь "на берегу", кто вписан в договор и кто за что платит. При съезде одного из вас остальные останутся с полной суммой аренды.
Уточните, разрешена ли регистрация по месту жительства. Без нее возникают проблемы с поликлиникой, банком и госуслугами.
Торгуйтесь после 15 сентября. Пик проходит, часть квартир остается несданной, собственники становятся сговорчивее. Если можете перекантоваться две недели, сэкономите заметную сумму на весь учебный год.
Ранее мы рассказали, насколько цены на аренду жилья в Казахстане отличаются от мировых.