Новые метры: что тянет первичку вверх?
Сначала – данные Бюро национальной статистики АСПиР РК. Новостройки Казахстана продолжают дорожать, подтверждая стабильный спрос. За первое полугодие 2025 года средний рост цен по стране достиг +6,9% по сравнению с аналогичным периодом 2024-го. При этом второй квартал 2025 года показал еще более выраженную динамику +9,5% относительно II квартала 2024 года.
Однако за этими общими показателями скрываются впечатляющие региональные прорывы:
- Лидером по росту цен стал Павлодар, где стоимость нового жилья подскочила на +29,7%.
- Финансовый и деловой центр страны – Алматы – не отстает с приростом в +15,3%.
- В южном мегаполисе – Шымкенте – цены увеличились на +16,1%.
- Костанай также продемонстрировал существенный подъем на +15,8%.
Примечательно, что в некоторых крупных городах, например, в Астане, рост цен на новостройки оказался более умеренным, а в июне 2025 года даже зафиксировано небольшое снижение по отношению к маю 2025 года.
Материал по теме
Вторичка дороже – и это симптом
Перепродаваемые квартиры также подорожали, демонстрируя рост по Казахстану на +5,3% за январь-июнь 2025 года в сравнении с аналогичным периодом 2024-го.
Наиболее ощутимое удорожание зафиксировано в Актобе (+18,5%). Павлодар прибавил 13,8%, Талдыкорган: +7,9%, Семей: +7,7%. В Астане динамика оказалась минимальной – рост составил всего +0,8%, что указывает на фактическую стагнацию.
Средняя цена вторичного жилья по Казахстану – 546 730 тенге за квадратный метр. В Алматы – 681 923, в Астане – 642 702. В диапазоне 300-360 тыс. тенге находятся Туркестан, Уральск и Актобе.
География цен: где сосредоточена стоимость квадратного метра?
Данные на июнь 2025 года четко показывают стоимостные ориентиры по городам Казахстана.
Фото: Zakon.kz
Примечательно, что средняя цена на вторичном рынке по стране (546 730 тенге/кв. м) превышает стоимость нового жилья (527 220 тенге/кв. м), что подчеркивает высокий спрос на уже готовые к заселению квартиры.
Самые дорогие квартиры традиционно располагаются в Алматы (647 728 тенге/кв. м за новое жилье, 681 923 тенге/кв. м за вторичное) и Астане (593 764 тенге/кв. м за новое жилье, 642 702 тенге/кв. м за вторичное), где цена за квадратный метр стабильно держится выше 600 тыс. тенге.
Более доступные рынки представлены в таких городах, как Актобе (301 175 тенге/кв. м за новое жилье), Уральск (286 288 тенге/кв. м за новое жилье) и Туркестан (338 637 тенге/кв. м за новое жилье), где квартиры предлагаются в ценовом диапазоне 300-340 тыс. тенге за квадратный метр.
Финансовые ножницы: рынок между двух налогов
Эксперт по недвижимости Александр Бикетов предлагает свой взгляд на факторы, определяющие будущую траекторию цен и спроса. Он прогнозирует, что стоимость первичного жилья может увеличиться примерно на 16% к концу 2025 и началу 2026 года.
"Этот рост будет вызван предстоящим введением НДС для застройщиков. Строительные компании начнут планомерно повышать цены уже в 2025 году, чтобы избежать резкого скачка с 1 января 2026-го, когда НДС станет обязательным".Александр Бикетов
Что касается вторичного рынка, эксперт допускает возможное повышение цен из-за новых поправок по налогу с положительной разницы при продаже недвижимости. Однако он подчеркивает, что это влияние не будет тотальным и не ограничится строго 15%, поскольку не все сделки совершаются инвесторами или "флипперами" в краткосрочной перспективе (менее 1-2 лет).
Анализируя текущую статистику, Бикетов отмечает изменение составляющих ценообразования жилья. Дело в том, что в предыдущие годы ажиотажный спрос, который стимулировал значительный рост цен, был обусловлен льготными ипотечными программами и возможностью использования пенсионных накоплений. Сейчас же влияние этих факторов снижается.
"С этого года мы видим стандартный рост на уровне инфляции, иногда даже ниже. Поэтому до конца года рост, скорее всего, будет вызван преимущественно тем, что застройщики с 1 января будут обязаны включать НДС, и они постепенно будут повышать свои цены".Александр Бикетов
Влияние повышения НДС на вторичный рынок, по мнению Бикетова, будет менее выраженным. Дополнительно эксперт указывает, что "многие банки приостановили до 1 ноября выдачу ипотеки на вторичный рынок, что также сказывается на спросе". Снижение спроса при сохраняющемся уровне предложений, как прогнозирует специалист, приведет к стабилизации цен на вторичном рынке.
Материал по теме
Как избежать ценового шока
Прогнозируя 2026 год, Александр Бикетов не видит предпосылок для еще более интенсивного роста.
"Да, к концу этого года цены вырастут с учетом НДС и других факторов, но в следующем году значительного роста мы не ожидаем".Александр Бикетов
Относительно средних цен, приводимых в статистике, эксперт выражает осторожность, указывая на их "волатильность" в зависимости от источников данных, ведь зачастую на популярных сайтах указывается одна средняя цена, тогда как фактические цены сделок могут отличаться.
Подводя итоги, заметим, что рынок все-таки реагирует не на ставку, а на конкретный сигнал. Введение с 2026 года новой ставки НДС меняет игру уже сейчас. Девелоперы не ждут – они уже начинают корректировать цены заранее, чтобы избежать шокового скачка в январе. Это уже не инфляционный рост – это попытка разложить налоговую нагрузку во времени.
Ранее мы рассказали, как множество казахстанцев пострадали из-за фейковых объявлений об аренде жилья в Алматы.